Underrented Immobilien (vermietet) - Was heißt das und was ist zu beachten

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Werte Leserinnen und Leser,

  

in der täglichen Immobilienpraxis treffe ich beinahe regelmäßig auf folgende Ausgangssituation:

Eigentümer von Wohnimmobilien melden sich und möchten eine Beratung zum Verkauf der Wohnimmobilie, meist fremdvermietet.

Im Laufe des Gesprächs und der Datenaufnahme stellt sich dann oft, heraus, dass die gezahlte Kaltmiete deutlich unter dem Mietspiegel und/oder im betreffenden Gebiet gar kein Mietspiegel existiert.

Die Wohnimmobilie ist also deutlich unter Marktpreis vermietet (underrented - unter Marktmiete).

Was bedeutet das?

Nehmen wir an, in Ihrem Gebiet liegt die mittlere Kaltmiete laut Mietspiegel für Ihre Wohnung bei 11 € / qm. Ihre Wohnung ist aber schon lange vermietet und Sie haben seit Jahren keine Mieterhöhung durchgeführt, daher beträgt Ihre Kaltmiete 8 € / qm.

Nun möchten Sie als Eigentümer Ihre Wohnung verkaufen. Nehmen wir an, dass der durchschnittliche Kaufpreis für vergleichbare Immobilien bei 3.750 € / qm liegt. Dies wäre eine Anfangsrendite (Kaltmiete / Kaufpreis) von rund 3,52% in Bezug auf den Mietspiegel.

Ihre Wohnung ist jedoch zu 8 € / qm vermietet, das bedeutet, bei einer gleichen Renditeerwartung eines Käufers könnten Sie für Ihre Wohnimmobilie nur 2.727 € / qm fordern.

Liegt die Wohnimmobilie in einem angespannten Markt, können Sie die Kaltmiete um 15% innerhalb von drei Jahren erhöhen. Das wären dann 9,20 € / qm Kaltmiete (also immer noch deutlich unter der mittleren Mietspiegelmiete). Bei der obigen Renditeerwartung könnten Sie dann 3.136 € / qm erzielen.

Bei einer Wohnung mit 65 qm wären dies dann mögliche Kaufpreise von 177.255 € bzw. 203.840 € (nach Mieterhöhung) im Vergleich zu einer zum Mietspiegel vermieteten Wohnung in Höhe von 243.750 €.

Dies bedeutet Kaufpreiseinbußen in Höhe von rund 67.000 € bzw. immer noch 40.000 € (nach möglicher Mieterhöhung).

Noch problematischer ist die Situation, wenn kein Mietspiegel zur Begründung einer Mieterhöhung vorliegt. Dann könne Sie die Miete nur mit Nachweis von drei Vergleichswohnungen (die in der Praxis aber nur schwer darstellbar sind) oder über ein teures Mietgutachten eines Sachverständigen erhöhen.

Wie Sie sehen, ist es wichtig neben der Mieterauswahl auch mögliche Mietanpassungen immer im Blick zu behalten. Denn neben der Gefahr von Kaufpreiseinbußen beim Verkauf sollte auch immer bedacht werden, dass sich auch die Kosten der Bewirtschaftung der Immobilie im Laufe der Zeit verändern.

Gerade in Gebieten ohne belastbaren Mietspiegel empfehlen wir daher über Möglichkeiten der Wertsicherung Ihrer Mieteinnahme vor Abschluss des Mietvertrags nachzudenken.

Gerne stehen wir Ihnen für eine Beratung rund um Verkauf oder Vermietung zur Verfügung.

Dipl.-Kfm. (Univ.) Markus Kestler

www.kestler-immobilien.de

Zertifiziert nach DIN EN 15733  

 

 

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