Kestler Immobilien IVD - Aktuelles aus der Welt der Immobilien

Werte Leserinnen und Leser, ab dem 23.12.2020 gilt bezüglich der Maklerprovision eine neue Rechtslage. Die in weiten Teilen Deutschlands praktizierte Provisionsteilung im Rahmen der Vermittlungstätigkeit für beide Vertragspartner wird nun im wesentlichen bundeseinheitlich gültig. Käufer tragen künftig nur noch maximal 50% der Gesamtprovision als Käuferanteil.  Eine kostenfreie Vermittlung für Verkäufer und die ausschließliche Honorierung durch den Käufer ist nicht mehr möglich.   Verkäufer können weiterhin den Makler als ausschließlichen Interessenvertreter beauftragen und tragen dann aber die Provision als reine Innenprovision komplett.   Gleichermaßen ist es für Kaufinteressenten möglich einen Makler mit der Suche nach einer Immobilie zu beauftragen. Sofern der Makler hier nur einseitig für den Käufer auftritt, erfolgt die Honorierung ausschließlich durch den Käufer. Regelungen zum Widerrufsrecht oder zum Geldwäschegesetz sind hierdurch nicht beeinflusst, diese gelten nach wie vor un

 Werte Leser und Leserinnen, auch wenn aktuell in vielen Ballungsräumen die Nachfrage nach Wohnungen zur Miete nach wie vor hoch ist, empfiehlt es sich einen Blick über die aktuelle Situation voraus zu werfen. Bei guter Nachfrage werden auch Wohnungen relativ zügig vermietet, die in normalen bzw. entspannten Wohnungsmärkten eine klar längere Vermarktungszeit benötigen und die nur mit Zugeständnissen vermarktbar sind.  Ein Blick auf den Nürnberger Markt zeigt, dass man sich aber nicht darauf verlassen sollte, dass dies alles so weiterläuft. Während in Immobilienportalen Anfang des Jahres oft so um 700 Wohnungen in Nürnberg angeboten wurden, stieg die Zahl im ersten Corona-Lockdown auf rund 1.000 an. Per heute sind bei Immowelt z.B. rund 1.200 Wohnungsangebot zu finden. Im Vergleich zum Jahresbeginn sind dies rund 70% !!! mehr Angebote.  Die starke und anhaltende Neubautätigkeit der letzten Jahre zeigt so langsam Wirkung, die Coronakrise hat viele Haushalte veranlasst nicht dringende Woh

Werte Leserinnen und Leser, immer wieder findet man Angebote, bevorzugt von "alles kostenfrei für Verkäufer" Anbietern, die leider Haftungsrisiken für den Immobilienverkäufer beinhalten. Heute gesehen. Reihenhaus (das uns bekannt ist) mit einer Gesamtaußenfläche von rund 55 qm. Zwei Stockwerke, teilausgebautes Dachgeschoss.  Angeboten wird das Haus mit einer Wohnfläche von 135 qm. Prüft man überschlägig die Wohnfläche (Abzug Mauern, Türnischen, Treppen etc.) so bleiben pro Vollgeschoß rund 44 qm als Wohnfläche übrig. Im Dachgeschoß ist derzeit nur ein Teil ausgebaut, so dass dort im Moment wohl kaum mehr als 15 qm Wohnfläche zur Verfügung stehen dürften. In der Addition ergibt sich also eine Wohnfläche von rund 103 qm im aktuellen Bestand. Die Abweichung zur angegeben Wohnfläche beträgt also rund 24%. Wir meinen, dass ein (oft unerfahrener) Käufer, der dieses Haus auf der Basis der angegebenen 135 qm Wohnfläche erwirbt, sich vermutlich geprellt fühlen dürfte und dann mit Scha

Werte Leserinnen und Leser, nach wie vor beobachten wir, dass in der Region gerade im Verkauf zahlreiche Immobilien offensichtlich mit Preisen angeboten werden, die auf keine Marktnachfrage treffen. Wenn bei aktuell guter Nachfrage in den Bereichen Haus und Eigentumswohnung Immobilienangebote über viele Wochen oder mehrere Monate zu sehen sind, zeigt dies unseres Erachtens doch klar an, dass die Marktgängigkeit nicht gegeben ist.  Natürlich kann eine längere Vermarktungsdauer auch anderen Kriterien geschuldet sein als dem Preis. Jedoch sollte es jedem Privatanbieter und vor allem gewerblichen Anbietern doch vorrangig darum gehen, für mögliche Probleme oder Hindernisse im Vorfeld der Vermarktung oder spätestens nach kurzer Angebotsdauer eine Lösung zu finden. Denn z.B. zu erwartende Sonderumlagen oder baurechtliche Fragen verunsichern Kaufinteressenten erheblich, wenn man hier von Beginn klare und sichere Lösungen anbietet, wird ein Interessent hieran nicht hängen bleib

Werte Leserinnen und Leser, verfolgt man den Nürnberg Wohnungsmietmarkt, so stellt man fest, dass in den letzten Monaten die Anzahl der Mietangebote deutlich angestiegen ist, Nach unserer Einschätzung ist alleine auf den Portalen ein Anstieg des Angebots um rund 30 - 40% seit Jahresbeginn zu verzeichnen.  Zu einen ist dies sicherlich auch der Coronapandemie geschuldet, in deren Folge zahlreiche Haushalte aufgrund Unsicherheit einen aufschiebbaren Wohnungswunsch verschoben oder sogar kurzfristig ganz zurückgestellt haben.  Zum anderen zeigt sich aus unserer Sicht, dass mittlerweile mehr und mehr Neubauwohnungen in Nürnberg und Umgebung in den Bereich der Bezugsfertigkeit gelangen und sich somit das Angbot an Mietwohnungen vergrößert. Bedenkt man, dass durchaus noch eine Reihe von größeren Wohnbauprojekten in Realisierung oder Planung sind, werden in den nächsten Jahren nochmals massiv neue Wohnungen dazu kommen. Zudem weisen wir daruaf hin, dass gesamtwirtschaftliche

Werte Leserinnen und Leser, mit heutigem Datum hat der BGH seine Entscheidung zu Schönheitsreparaturen veröffentlicht.  Genaue Details müssen noch geprüft werden.  https://www.tagesschau.de/inland/bgh-schoenheitsreparaturen-101.html Bei den beurteilten Fällen handelte es sich wohl um unrenovierte Wohnungen, in diesen Fällen hat der BGH nun eine Kompromißlösung gefunden. In welchem Zustand künftig Wohnungen und Häuser zu übergeben sind, um keine Forderungen des Mieters nach Durchführung von Schöheitsreparaturen erfüllen zu müssen, wird man künftig sehen müssen. Denn wie der Zustand "renoviert" oder "unrenoviert" zu ermitteln und zu bewerten ist, wird wiederum nicht ganz einfach sein.  Als fachkundiger Immobilienberater und -vermittler stehen wir Ihnen für Fragen gerne zur Verfügung. Schönen Tag. www.kestler-immobilien.de Markus Kestler  

Werte Leserinnen und Leser, zum Thema möblierte Vermietung hatten wir uns schon einmal geäußert. Grundsätzlich haben möblierte Wohnungen durchaus ihren Sinn und können für Mieter Vorteile mit sich bringen. Jedoch agieren so manche Vermieter und Anbieter immer noch ohne Mietregulierungen und geltendes Mietrecht klar zu beachten. Immer wieder trifft man auf den Irrglauben, dass bei Möblierung der Wohnung die üblichen Mietrechtsregeln nicht gelten würden. Das kann ein kostspieliger Irrtum werden. Denn bei unbefristeten bzw. Dauermietverhältnissen gelten die üblichen Dinge wie etwa, Mietspiegel, Vergleichsmieten, Mietpreisbremse usw. D. h., grundsätzlich unterliegt die Vermietung von Wohnraum den gleichen Regeln wie die Vermietung unmöblierter Wohnungen. D. h. in Städten bemisst sich die Miete nach Mietspiegelwerten mit Zu- und Abschlägen, es gelten Kappungsgrenzen oder auch Mietobergrenzen bei Neuvermietung. Der Unterschied ist lediglich ein Zuschlag für die Möblier

Werte Leserinnen und Leser, die Immobilienpreise erleben in den letzten Jahren ein Hoch wie schon seit langem nicht mehr. Wie sich die aktuelle Coronakrise auswirkt, wird man vermutlich erst zeitverzögert wahrnehmen. Allerdings gehen wir davon aus, dass der massive weltwirtschaftliche Abschwung nicht ohne Folgen bleiben wird. Wenden wir uns einem Phänomen zu, dass wir bereit seit längerem beobachten können. Markteinschätzungen und Wertermittlungen für Wohnimmobilien und die dann daraus resultieren Verkaufsangebote liegen zum Teil weit außerhab aller Daten, die bei Gutachterausschüssen, Marktspiegeln, Marktberichten etc. zu ermitteln sind. Mittlerweile bestehen auch praktikable Möglichkeiten einen "schnellen" Immobilienwert über die Nutzung softwaregestützter Bewertungstools zu ermitteln. Diese zeigen zwar dann nicht den genauen Wert, geben aber eine Orientierung. Das einzelne Wohnimmobilien aufgrund herausragender Lage, individueller Besonderheiten oder überdur

Werte Leserinnen und Leser, im Großraum Nürnberg kann man die ersten Auswirkungen der aktuellen Lage erkennen. Das Vermietungsangebot ist in den letzten Wochen klar angestiegen. In diversen Portalen ist ein Anstieg des Angebots um rund 30-40% zu verzeichnen. Dies zieht sich ähnlich durch alle Wohnungsgrößen.  Mietinteressenten, die nicht zwingend aus privaten oder beruflichen Gründen eine Wohnung benötigen, sind derzeit deutlich zurückhaltender. Unsichere aktuelle Beschäftigung oder unklare künftige Einkommenserwartungen wirken sich hier bereits aus. Somit ist mindestens von längeren Vermarktungszeiten auszugehen. Wie sich die Angebotsmieten entwickeln werden, ist derzeit noch nich ganz klar, jedoch ist von einem zunehmenden Wettbewerb um manche Zielgruppen auszugehen.  Daher ist jetzt ein guter Zeitpunkt Vermietungsangebote auf eine Optimierung hin zu prüfen. Je mehr die angebotene Immobilie die Erwartungen der Mieterzielgruppe an Ausstattung und Qualität trifft,

Update 18.06.2020: Das LG Berlin hat entschieden, dass Werbung für einen Immobilienverkauf mit Höchst- und Bestpreisen irreführend ist. Wir begrüßen dieses Urteil ausdrücklich. https://online.ruw.de/suche/wrp/Wettbewerbsre-Hoechstpr-fue-Ihr-Immobi-Urt-vom-20.-857893ce202200f20770af9360e69b54?crefresh=1 Werte Leserinnen und Leser, Heute möchten wir uns mit Fehlern bei der Immobilienvermarktung und allen möglichen kostenfreien Leistungsversprechen befassen. Beim Verkauf einer Immobilie ist es wichtig alle Bestandteile der Immobilie im Hinblick auf Vor- und Nachteile, Besonderheiten und Einschränkungen, Chancen und Risiken zu betrachten. Die umfassende Betrachtung der Immobilie ermöglicht in der Gegenüberstellung zu Marktangeboten und Marktpreisen eine realistische Einschätzung eines erzielbaren Marktpreises für die individuelle Immobilie. Neben unserer langjährigen Marktkenntis ziehen wir unterschiedliche Informationsquellen zur  Einschätzung des Marktpreises heran, so das

Werte Leserinnen und Leser, aktuell sind in vielen Städten immer häufiger möblierte Wohnungen als zusätzliche Mietoption anzutreffen.  Grundsätzlich sind diese Angebote für einen Teil der Mietinteressenten von Vorteil. Wer eine überschaubare Mietdauer braucht oder wer bezüglich Möblierung keinen größeren Aufwand treiben möchte oder der größere Anfangsinvestitionen scheut, für den kann dies ein ideales Angebot sein.  Jedoch sollte man sich aus Vermietersicht bewusst sein, dass zwischen einer vorübergehenden, zeitweisen Gebrauchsüberlassung und einer (un)befristeten Vermietung von Wohnraum klare Unterschiede bestehen. Diese liegen z.B. im Bereich Kündigung oder Miethöhe. Gerade bei der "klassischen" Vermietung von möblierten Wohnungen gelten alle Regularien des BGB und auch der Mietspiegel bzw. ortsübliche Vergleichsmieten. Ebenfalls muss die Mietpreisbremse (in Regionen wo diese gilt) beachtet werden. Möblierte Wohnungen stellen - entgegen mancher Falschinformat

Werte Leserinnen und Leser, in bezug auf die aktuelle Situation mit Ausgangsbeschränkung fragen sich Vermieter wie Mieter wie mit Umzügen und Übergaben umzugehen ist. Natürlich sind Kontakte auf ein Minimum zu beschränken, jedoch dürfte gerade der Wohnungswechsel und der Bezug einer Wohnung zu den zentralen Lebensbereichen zählen und somit auch einen triftigen Grund darstellen.  Zitat aus: https://www.bayern.de/service/informationen-zum-coronavirus/faq-zur-ausgangsbeschraenkung/ Jeder ist angehalten, die Kontakte zu anderen Menschen außerhalb der Angehörigen des eigenen Hausstandes auf ein absolutes Minimum zu reduzieren. Der Abschluss eines Mietvertrages und eine Wohnungsübergabe sind nicht explizit verboten. Wichtig ist zu überlegen, ob der Termin jetzt stattfinden muss oder auf einen späteren Zeitpunkt verschoben werden kann. Wenn nicht, ist bei einem Zusammentreffen z. B. zwischen Mieter und Vermieter bei der Wohnungsübergabe auf den Mindestabstand von 1

Werte Leserinnen und Leser, die aktuelle Lage in Bezug auf das die Verbreitung und die Gefährung durch das Coranavirus wird vermutlich einschneidende Folgen für die gesamte weltwirtschaftliche Entwicklung und somit derzeit noch nicht bezifferbare Auswirkungen auf Deutschland haben. Auch der Immobilienmarkt wird vermutlich nicht ohne Beeinträchtigungen davonkommen.  Die Folgen einer wirtschaftlichen Rezession könnten unter anderem Arbeitslosigkeit, Einkunftsausfälle  oder Vermögenseinbußen sein, die dann wiederum Auswirkungen z.B. auf Vermietungen oder die Investionsbereitschaft haben. Sowohl im gewerblichen als auch im wohnungswirtschftlichen Bereich sind ein Abschwung und/oder Ausfälle zu befürchten. Wie schlimm (oder auch nicht) alles kommt, kann man derzeit nicht seriös einschätzen. In kurzfristige Hektik oder gar Panik zu verfallen, wäre aber die schlechteste Lösung. Selbst in möglicherweise schwierigen Situationen können zwischen Beteiligten Lösungen gefunden werd

Werte Leser und Leserinnen, vor wenigen Jahren hätte man es kaum für möglich gehalten, wie massiv die Nachfrage nach Wohnimmobilien wieder werden kann und wohin Preise steigen können. Bei unserer laufenden Marktbeobachtung stellen wir für unsere Region aber zunehmend fest, dass so manche Preisvorstellung in Richtung Utopie abdriftet. Grundstücksmarktberichte, Bodenrichtwertkarten, Marktanalysen, Sachwerte usw. liefern klare Aussagen in welchem Bereich sich vergleichbare Objekte bewegen, Wo so mancher Anbieter seine Preisvorstellungen hernimmt, können wir leider nicht nachvollziehen. Natürlich haben Märkte auch mit Erwartungen zu tun und unterschiedliche Nachfrager haben sehr unterschiedliche finanzielle Möglichkeiten und Spielräume, die ein gewisse Bandbreite an Entscheidungen ermöglichen. Warum aber 30 - 40 Jahre alte Reihenhäuser in Nürnberg mit üblicher Aufteilung, Grundstücksgröße und durchschnittlicher Lage und Ausstattung aktuell Preise von bis zu über 800.000 € ! aufge