Freitag, 13. September 2019

Aktueller Immobilienmarkt - Einschätzung

Werte Leser und Leserinnen,

auch 2019 erlebt der Immobilienmarkt eine nach wie vor hohe Nachfrage und massive Investitionen.
Nicht zuletzt die aktuelle Entscheidungen der EZB zum Nullzins sowie zur Erhöhung der Strafzinsen dürfte der Immobilien- und den Aktienmarkt weiter anheizen.

Seriös verzinste Anlagealternativen sind nach wie vor rar, so dass immer noch massive Geldmittel in den Immobilienmarkt strömen. Auch die Zeitverzögerung mit der Immobilienprojekte in die Realisierung kommen, trägt dazu bei dass die Erwartungen für Wertsteigerungen in die Höhe gehen.

Was unseres Erachtens aber völlig außer Acht gelassen wird, sind zumindest grobe Kalkulationen, wie sich ein Immbilieninvest bei Änderungen der Parameter entwickeln kann. Kostensteigerungen, Instandhaltungen, Mietpreisänderungen (sei es durch den Markt oder Gesetze), Änderungen im Mietrecht etc. all das kann die Investition bzw. den Wert u.U. massiv beeinflussen.

Sondereffekte wie die massive Zuwanderung 2015/16, die mit 2-3 Mio. neuen Einwohnern massiven Wohnraumbedarf im unteren Preissegment mit sich bringt, dürfen nicht vergessen werden. Wer lange genug im Geschäft ist, hat schon die unterschiedlichsten Phasen erlebt. Nach dem Boom der Wiedervereinigung in Ost und West bis Ende der Neunziger, herrschte in vielen Märkten eine extreme Flaute, in der nahezu niemand in Immobilien investieren wollte. Auch nach der aktuellen Marktphase kommt wieder ein Abschwung, und auf diesen sollte man zumindest kalkulatorisch vorbereitet sein.

Vorsichtige Mietprognosen, Analyse der Betriebskosten, eine genauer Blick auf künftige Instandhaltungen, seriöse Finanzierungen mit EK-Reserven und höheren Tilgungsraten könne hier ein guter Wegbegleiter sein.

Schönen Tag.

www.kestler-immobilien.de



Mittwoch, 13. Februar 2019

1-2-3-Kostenfrei - Kommentar zu Versprechen mancher Anbieter

Werte Leser,

in der aktuellen Marktlage mit einem (noch bestehenden) Nachfrageüberhang in zahlreichen Regionen und guten Umsätzen erscheinen viele Neueinsteiger auf dem Markt, die mit so allerlei Versprechen versuchen an Immobilienaufträge zu kommen.

Leider hat die Bundesregierung - trotz massivem Bemühens seitens des IVD - die Einführung eines umfassenden Sach- und Fachkundenachweises verweigert und stattdessen einen laschen Fortbildungsnachweis verabschiedet, aber ansonsten die Zugangsvoraussetzungen für Immobilienmakler nicht verändert.

Dies führt leider dazu, dass sich in Zeiten hoher Immobilienumsätze wieder zahlreiche Anbieter bemüßigt fühlen auch als Immobilienmakler tätig zu sein. Da jedoch der eine oder andere Anbieter nicht über seine Qualifikation zu überzeugen vermag, wird in die alte Mottenkiste gegriffen.

Um Aufträge zu akquirieren wird nahezu jede Leistung kostenfrei ausgelobt: Kostenfreie Bewertung, kostenfreie Gutachten, kostenfreie Beratung, kostenfrei für Verkäufer usw..

Mit welchen Zauberstab diese Anbieter am Ende des Tages Umsätze erzielen und Ihr Büro finanzieren können, erschließt sich einem nicht. Der einzige Einnahmequelle ist eine Käuferprovision, die dann aktuell auch möglichst ausgeweitet wird um auf ein auskömmliche Einnahme zu kommen. Oft findet man bei diesen Anbietern auch die "Salamitaktik": Um Aufträge zu erhalten, werden hohe Verkaufspreise versprochen, die dann im Laufe der Vermarktung an die Realität scheibchen angepasst werden müssen. Nicht selten haben wir in der Vergangeheit Kunden getroffen, die aufgrund falscher Information Zeit und Geld verloren haben.

Wieviele Unternehmen oder Dienstleister kennen Sie, die ohne Honorar oder Bezahlung arbeiten? Welche Leistung mag man erwarten, wenn der Dienstleister als Erstes mitteilt, dass er nichts wert ist?

Immobilien stellen für Eigentümer, Mieter, Käufer, Verkäufer oder sonstige Nutzer meist einen hohen wirtschaftlichen Wert und/oder einen zentralen Punkt des individuellen Lebensplanung dar. Sollte da nicht auch der beauftragte Immobilienmakler entsprechend zuverlässig und kompetent sein?

Auf den ersten Blick mag es verlockend sein, eine "kostenfreie" Dienstleistung zu nutzen, die einem eine Ersparnis verspricht. Ob dies dann auf den zweiten Blick noch so ist, wage ich zu bezweifeln. So mancher der sich den vermeintlich billigsten Handwerker ausgesucht hatte, kann das sicher bestätigen.

Unser Praxistipp: Achten Sie bitte zunächst auf die Qualität und die Erfahrung Ihres Immobilienprofis, dann auf den Preis.

Schönen Tag. 


 

 

  




Donnerstag, 10. Januar 2019

Aussicht Immobilienjahr 2019


Werte Leser,

wir starten gerade in das Neue Jahr.

Die Börsenentwicklung 2018, aktuelle Auftragseingänge in der Industrie oder auch Handelskonflikt und schwankende Ölpreis zeigen an, dass der Aufwärtstrend der letzten Jahre keine dauerhafte Selbstverständlichkeit ist.

Verfolgt man jedoch die Entwicklungen im Immobilienmarkt, so hat entsteht das Gefühl, dass man hier davon ausgeht, dass dies alles nochmal 10 Jahre anhält.

Mietpreise auf teilweise sehr hohem Niveau, stark (über der Inflationsrate) steigende Baupreise oder Grundstückswerte, manchmal schon absurde Preisvorstellungen im Bestand und die Akzeptanz von niedrigen Renditen - all dies zeigt nach unserer Einschätzung, dass wir aktuell bereits weit oben auf dem Gipfel sind. Wohin der Weg von dort meist weiterführt, sollte jeder bedenken.

Immobilieninvestitionen sind nach wie vor ehe gute Form der Kapitalanlage und Altersvorsorge - dies soll hier keinesfalls in Abrede gestellt werden. Jedoch raten wir jedem Anleger eindringlich zu bedenken, dass Immobilieninvestitionen langfristige Entscheidungen sind, die auch langfristig betrachtet werden müssen.

Steigt man auf hohem Niveau bei Mieten und Kaufpreisen ein, sollte zwingend mit bedacht werden, wie sich die Gesamtsituation bei Mietabschwung rechnet. Fallende Kaufpreise oder Dellen im Immobilienzyklus kann man relativ leicht verkraften, wenn der Anlagehorizont entsprechend lang ist. Gerade beim gegenwärtigen hohen Preisniveau spielt die langfristige Finanzierungsplanung eine entscheidende Rolle. Die historisch niedrigen Zinsen sind nicht für alle Zeiten garantiert, die Anschlussfinanzierung muss auch bei veränderter Zinslandschaft noch möglich sein.

Beim Erwerb von Bestandsimmobilien ist vor allem die aktuelle und künftige Instandhaltungs-situation im Sonder- und Teileigentum zu prüfen und zu kalkulieren. Eine zeitgemäße Renovierung einer 3-Zimmerwohnung etwa liegt schnell mal im Bereich von 20.000 - 30.000 €, ohne dass irgendetwas in Richtung "Luxus" dabei wäre. Bei Gebäude, die 20, 30 oder mehr Jahre alt sind, ist davon auszugehen, dass nach und nach größere Maßnahmen erforderlich werden. Vorhandene Rücklagen reichen hierfür oft nicht aus. Wie bei teilweise extrem niedrigen Einstiegsrenditen mancher Käufer dies wirtschaftlich dauerhaft rechnet, erschließt sich einem nicht immer.

Darum unser Tipp:

Lassen Sie sich rechtzeitig beraten und minimieren so das Risiko von Fehlentscheidungen.

Schönen Tag.
Markus Kestler




  



 

Dienstag, 6. November 2018

Grundrisse - Potentiale und Fehler

Werte Leser,

wir möchten uns heute einem Thema zuwenden, dass unseres Erachtens aktuell bedingt durch hohe Nachfrage und "modische" Aspekte nicht unbedingt optimal ausgestaltet wird.

Gerade bei vielen Neubauprojekten stellen wir regelmäßig fest, dass die Grundrissgestaltungen oft einem ähnlichen Schemata folgen:

Separate Küchen werden heute nicht mehr geplant, regelmäßig findet man heute nur noch "offene Küchen", die in die meist dunkle Ecke eines Wohnzimmers gepackt werden.

Warum die Küche im Wohnbereich jedermanns Geschmack sein soll, erschließt sich mir nicht. Natürlich haben offene Küchen eine besonderen Charme, was nützt dies aber, wenn alternative Gestaltungen gar nicht möglich sind, obwohl sich möglicherweise die Anforderungen der Bewohner im Laufe des Lebens ändern.

Wäre es nicht sinnvoller offene Küchen so zu gestalten, dass 1) ein separater Zugang vom Flur möglich ist oder 2) eine natürliche Belichtung auch nach evtl. Abtrennung vorhanden ist.

Die Wohnflächen werden zunehmend größer ohne tatsächlichen Mehrwert zu bieten. Es werden 100 qm Wohnungen mit drei Zimmern gebaut; einen Abstellraum oder Platz für eine vernünftige Garderobe sucht aber vergebens.

Hauswirtschaftsräume - an sich ja schön- werden geplant, dafür gibt es aber dann nur ein Gäste-WC statt eines zweiten Bad mit Dusche. Jeder, der mit mehr als einer Person schon einmal gewohnt hat, weiß, wie annehmlich so etwas sein kann.

Auch Balkone und vor allem Penthäuser erhalten heute wieder schmale Balkone oder umlaufende (enge) Terrassen ohne echten Mehrwert. Warum hier teilweise schlampig und fast lustlos gebaut wird, erschließt einem nicht.

Warum in der Bauplanung auch nicht endlich die Abtrennung von Wohnungsteilen vorgedacht wird, ist nach wie vor ein Rätsel. Eine Vierzimmerwohnung ließe sich oft mit wenig Mehraufwand so gestalten, dass eine Einzimmerwohnung mit Bad abgetrennt werden könnte. Den positiven Nutzen bei veränderter Lebenssituation, Pflegebedarf, Finanzmittelbedarf etc. kann man sich leicht vorstellen.  

Die aktuell hohe Nachfrage, der Kauf vom Plan, die eigene Vorstellung vom Wohnung all dies darf nicht zur Vernachlässigung einer nachhaltigen Grundrissgestaltung führen. Vielen Wohnungen werden früher oder später vermietet, dann führt einem der Mietinteressent Versäumnisse klar vor Augen.

Küche nicht abtrennbar, kein Stauraum in der Wohnung, wenig attraktiver Balkon, fehlendes Zweitbad, ineffiziente Mietflächen etc., all dies führt zu Preisabschlägen und mehr Aufwand bei der 
Vermietung oder beim Wiederverkauf.

Spätestens dann werden anfängliche Fehler teuer - durch unter dem Markt liegende Mieten oder niedrigere Verkaufspreise.  

Wie man sieht, es lohnt sich vor Kauf einige grundlegende Überlegungen zu treffen.
Wir beraten Sie bei Bedarf gerne.

Schönen Tag.


 Kestler Immobilien IVD







Donnerstag, 24. Mai 2018

Aktuelle Lage auf dem Immobilienmarkt - Kritische Anmerkungen

Sehr geehrte Damen und Herren,

dass sich der Immobilienmarkt in einer Hochphase befindet, dürfte sich mittlerweile herumgesprochen haben. Käufer aus Metropolen weichen aufgrund überhitzter Preise mehr und mehr auf Mittel- und Kleinstädte aus. Der Zustrom in Immobilien ist aufgrund der nach wie vor niedrigen Zinserträge anhaltend hoch. Weiterhin fließt bereits seit Jahren zunehmend ausländisches Kapital in der deutschen Immobilienmarkt.

All dies führt dazu, dass Grundstücks- und Baupreise in den letzten Jahren rapide gestiegen sind, entsprechende Verkaufspreise und Mieterwartungen sind die Folge. Wenn jetzt der Bund obendrauf noch eine Förderung gibt - ohne das Bauland oder Baukapazitäten ausgeweitet werden - wird das den Preisauftrieb noch eher befeuern.

Betrachtet man viele Angebote auf dem Markt, zeigt sich aber, dass die Preisvorstellungen oft auf eine zukünftige Entwicklung und weniger auf Lage, Substanz und nachhaltige Miete ausgerichtet sind. Noch mögliche Mietsteigerungen werden im Angebotspreis eingepreist, der Bauzustand oder Instandhaltungsrisiken werden unterbewertet. Derzeitige Marktmieten (und nicht langjährige Mitpreiseschnitte) werden für einen längerfristige Kalkulation herangezogen. Sieht man derzeitige Angebotsmieten in Nürnberg z.B. im Neubau (auch an lauten Hauptverkehrsstraßen) im Bereich von 13 - 16 € / qm, kalt, dann fragt man sich schon, ob diese Mieten in der Breite von Dauer sein werden.

Renovierungskosten oder ein Mietausfallrisiko werden von (Privat)Investoren oft vernachlässigt oder ganz vergessen. Der simple Vergleich einer Mietrendite/Kaufpreis zu Festgeldzinsen lässt da manchen unvorsichtig werden. Das Gefühl gleich "zuschlagen" zu müssen, bevor ein anderer die Immobilie bekommt, lässt bei Manchem den Jagdtrieb über die Ratio siegen.

Auch wenn Immobilien nach wie vor eine gute Sache sind, halten wir gerade in der Hochphase eine kritische Kalkulation und ein ausführliche Beschäftigung mit der Immobilieninvestition für mehr als wichtig. Denn eine Immobilieninvestition macht nur Sinn, wenn Einstand, Bewirtschaftung und spätere Veräußerung im Gesamtzusammenhang einen Überschuß ergeben. Alles andere ist nur ein Strohfeuer und Selbsttäuschung.

Schönen Tag.

Markus Kestler
www.kestler-immobilien.de

Freitag, 2. März 2018

Kaufen oder Mieten in der aktuellen Hochphase

Werte Leser,

aktuell sprechen uns immer wieder Kunden an, die aus Altersgründen ihr Haus verkaufen möchten und dafür eine 3-4 Zimmerwohnung in guten Lagen suchen.

Da eine vernünftige Ausstattung gewünscht wird und auch Kriterien wie Aufzug oder Barrierefreiheit mehr in den Fokus kommen, ist es derzeit nur zu hohen Investitionskosten möglich ein adäquate Wohnung zu Kauf zu finden.

Oft würde der Verkaufserlös des Hauses gerade für den Erwerb einer neuwertigen, (in Vergleich zu vorher) kleineren Wohnung reichen.

Aus unserer Sicht stellt sich die Frage ob dieser Schritt in der aktuellen Marktlage in Großstädten unbedingt sein muss. Je nach persönlichem Alter, Gesundheit, Lebensplanung, Familiensituation, Erbfolge etc. können durchaus Überlegungen Sinn machen, die nächste Immobilie "nur" zu mieten.

Gerade im zunehmenden Alter sind wir alle von möglichen Überraschungen oder geänderten Erfordernissen nicht immer sicher. In diesem Bezug bieten z. B. Mietwohnungen eine größere Variabilität.

Gerade auch die Erwerbskosten beim Kauf einer Immobilie fallen natürlich um so schwerer ins Gewicht, je zeitnäher zum Kauf eine Veränderung erforderlich ist.

In der aktuellen Hochphase der Preise in vielen Städten kann es durchaus auch sinnvoll sein, erst einmal den Markt zu beobachten. Die Erfahrung zeigt, dass noch jede Aufwärtsphase auch mal wieder zu Ende gehen kann (und wohl auch wird). In sich beruhigenden Märkten ist dann ein Einstieg zu anderen Konditionen möglich.

Wie man sieht, gibt es hier nicht nur Schwarz oder Weiß. Entscheidungen wollen überdacht und Alternativen geprüft werden. Wir helfen Ihnen gerne hierbei. Sprechen Sie uns an!

Ihr Immobilienfachmann in der Metropolregion Nürnberg - Fürth - Erlangen
Markus Kestler

www.kestler-immobilien.de  

  

Freitag, 2. Februar 2018

Immobilienmarkt - Meinung

Werte Leser,

zu wiederholtem Male liest man, dass mehr und mehr ausländische Investoren Geld im deutschen Immobilienmarkt investieren. Wer in seinem Markt tätig ist, wird dies über eigene Geschäfte oder den Austausch mit anderen Fachleuten bestätigen können.

http://www.xing-news.com/reader/news/articles/1170157?cce=em5e0cbb4d.%3AAAi3Tl7Dgoy-gYGCnR4qhGAF&link_position=digest&newsletter_id=30527&toolbar=true&xng_share_origin=email

Es ist durchaus zu begrüßen, dass inländische Immobilien auf internationales Interesse stoßen. Dies zeigt das der deutsche Immobilienmarkt als chancenreich, stabil und nachhaltig betrachtet wird.

Jedoch muss man sich schon fragen, warum man durch die einseitige (meines Erachtens falsche) Ausrichtung der Wohnungspolitik auf Mieter und Vermietung mehrere wichtige Aspekte außer Acht lässt.

Zum einen ist die eigenen Immobilie eine der besten Säulen in der Altersvorsorge. Selbst eine kleinere (weitgehend abbezahlte) Wohnung erspart im Alter eine Kaltmiete von locker 500 - 600 € im Monat. Wer wird schon darauf hoffen, können dass seine Rente um diesen Betrag höher ausfällt um Miete zu bezahlen? Weiterhin hat man im Alter eine finanzielle Rücklage für eigene Zwecke (die aufgelöst werden kann) oder ein Basis für die nächste Generation bildet.

Weiterhin fördert er Erwerb von Immobilieneigentum in breiteren Schichten der Bevölkerung eine gerechtere Verteilung von Vermögens. Gerade die einseitige Ausrichtung auf Vermietung fördert tendenziell doch eher größere Investoren, die entsprechen Wohnanlagen darstellen und finanzieren. Beklagt die Politik nicht immer öffentlichkeitswirksam große Investoren mit unterschiedlichsten Bezeichnungen??

Die Vermietung von Wohnungen wird auf unterschiedlichste Weise (Investitionszuschüsse, AfA, Wohngeld usw. gefördert) wohingegen der Erwerb von selbstgenutztem Wohnraum nur mit Kleinprogrammen gefördert wird und nicht einmal von der Grunderwerbsteuer befreit ist.

Eine Wohnung ist eine Wohnung und bietet unabhängig ob Eigentum oder Miete den gleichen Wohnraum. Nur eine ideologische und (kurzfristig) auf Wählerklientel schielende Politik will das nicht sehen.

Eine Wohnungsbaupolitik, die auch den Eigennutzer mehr berücksichtigt, wäre anzuraten. Dazu muss mancher Politiker vielleicht mal alte Denkmuster fallen lassen und neue Wege gehen. Ein größerer Anteil an Eigennutzern in Wohnungen wäre für die Stabilität des Wohnungsmarkts, für eine gerechtere Vermögensverteilung und ein bessere Altersvorsorge durchaus ein Gewinn.

Schönes Wochenende.

Markus Kestler
www.kestler-immobilien.de