Dienstag, 6. November 2018

Grundrisse - Potentiale und Fehler

Werte Leser,

wir möchten uns heute einem Thema zuwenden, dass unseres Erachtens aktuell bedingt durch hohe Nachfrage und "modische" Aspekte nicht unbedingt optimal ausgestaltet wird.

Gerade bei vielen Neubauprojekten stellen wir regelmäßig fest, dass die Grundrissgestaltungen oft einem ähnlichen Schemata folgen:

Separate Küchen werden heute nicht mehr geplant, regelmäßig findet man heute nur noch "offene Küchen", die in die meist dunkle Ecke eines Wohnzimmers gepackt werden.

Warum die Küche im Wohnbereich jedermanns Geschmack sein soll, erschließt sich mir nicht. Natürlich haben offene Küchen eine besonderen Charme, was nützt dies aber, wenn alternative Gestaltungen gar nicht möglich sind, obwohl sich möglicherweise die Anforderungen der Bewohner im Laufe des Lebens ändern.

Wäre es nicht sinnvoller offene Küchen so zu gestalten, dass 1) ein separater Zugang vom Flur möglich ist oder 2) eine natürliche Belichtung auch nach evtl. Abtrennung vorhanden ist.

Die Wohnflächen werden zunehmend größer ohne tatsächlichen Mehrwert zu bieten. Es werden 100 qm Wohnungen mit drei Zimmern gebaut; einen Abstellraum oder Platz für eine vernünftige Garderobe sucht aber vergebens.

Hauswirtschaftsräume - an sich ja schön- werden geplant, dafür gibt es aber dann nur ein Gäste-WC statt eines zweiten Bad mit Dusche. Jeder, der mit mehr als einer Person schon einmal gewohnt hat, weiß, wie annehmlich so etwas sein kann.

Auch Balkone und vor allem Penthäuser erhalten heute wieder schmale Balkone oder umlaufende (enge) Terrassen ohne echten Mehrwert. Warum hier teilweise schlampig und fast lustlos gebaut wird, erschließt einem nicht.

Warum in der Bauplanung auch nicht endlich die Abtrennung von Wohnungsteilen vorgedacht wird, ist nach wie vor ein Rätsel. Eine Vierzimmerwohnung ließe sich oft mit wenig Mehraufwand so gestalten, dass eine Einzimmerwohnung mit Bad abgetrennt werden könnte. Den positiven Nutzen bei veränderter Lebenssituation, Pflegebedarf, Finanzmittelbedarf etc. kann man sich leicht vorstellen.  

Die aktuell hohe Nachfrage, der Kauf vom Plan, die eigene Vorstellung vom Wohnung all dies darf nicht zur Vernachlässigung einer nachhaltigen Grundrissgestaltung führen. Vielen Wohnungen werden früher oder später vermietet, dann führt einem der Mietinteressent Versäumnisse klar vor Augen.

Küche nicht abtrennbar, kein Stauraum in der Wohnung, wenig attraktiver Balkon, fehlendes Zweitbad, ineffiziente Mietflächen etc., all dies führt zu Preisabschlägen und mehr Aufwand bei der 
Vermietung oder beim Wiederverkauf.

Spätestens dann werden anfängliche Fehler teuer - durch unter dem Markt liegende Mieten oder niedrigere Verkaufspreise.  

Wie man sieht, es lohnt sich vor Kauf einige grundlegende Überlegungen zu treffen.
Wir beraten Sie bei Bedarf gerne.

Schönen Tag.


 Kestler Immobilien IVD







Donnerstag, 24. Mai 2018

Aktuelle Lage auf dem Immobilienmarkt - Kritische Anmerkungen

Sehr geehrte Damen und Herren,

dass sich der Immobilienmarkt in einer Hochphase befindet, dürfte sich mittlerweile herumgesprochen haben. Käufer aus Metropolen weichen aufgrund überhitzter Preise mehr und mehr auf Mittel- und Kleinstädte aus. Der Zustrom in Immobilien ist aufgrund der nach wie vor niedrigen Zinserträge anhaltend hoch. Weiterhin fließt bereits seit Jahren zunehmend ausländisches Kapital in der deutschen Immobilienmarkt.

All dies führt dazu, dass Grundstücks- und Baupreise in den letzten Jahren rapide gestiegen sind, entsprechende Verkaufspreise und Mieterwartungen sind die Folge. Wenn jetzt der Bund obendrauf noch eine Förderung gibt - ohne das Bauland oder Baukapazitäten ausgeweitet werden - wird das den Preisauftrieb noch eher befeuern.

Betrachtet man viele Angebote auf dem Markt, zeigt sich aber, dass die Preisvorstellungen oft auf eine zukünftige Entwicklung und weniger auf Lage, Substanz und nachhaltige Miete ausgerichtet sind. Noch mögliche Mietsteigerungen werden im Angebotspreis eingepreist, der Bauzustand oder Instandhaltungsrisiken werden unterbewertet. Derzeitige Marktmieten (und nicht langjährige Mitpreiseschnitte) werden für einen längerfristige Kalkulation herangezogen. Sieht man derzeitige Angebotsmieten in Nürnberg z.B. im Neubau (auch an lauten Hauptverkehrsstraßen) im Bereich von 13 - 16 € / qm, kalt, dann fragt man sich schon, ob diese Mieten in der Breite von Dauer sein werden.

Renovierungskosten oder ein Mietausfallrisiko werden von (Privat)Investoren oft vernachlässigt oder ganz vergessen. Der simple Vergleich einer Mietrendite/Kaufpreis zu Festgeldzinsen lässt da manchen unvorsichtig werden. Das Gefühl gleich "zuschlagen" zu müssen, bevor ein anderer die Immobilie bekommt, lässt bei Manchem den Jagdtrieb über die Ratio siegen.

Auch wenn Immobilien nach wie vor eine gute Sache sind, halten wir gerade in der Hochphase eine kritische Kalkulation und ein ausführliche Beschäftigung mit der Immobilieninvestition für mehr als wichtig. Denn eine Immobilieninvestition macht nur Sinn, wenn Einstand, Bewirtschaftung und spätere Veräußerung im Gesamtzusammenhang einen Überschuß ergeben. Alles andere ist nur ein Strohfeuer und Selbsttäuschung.

Schönen Tag.

Markus Kestler
www.kestler-immobilien.de

Freitag, 2. März 2018

Kaufen oder Mieten in der aktuellen Hochphase

Werte Leser,

aktuell sprechen uns immer wieder Kunden an, die aus Altersgründen ihr Haus verkaufen möchten und dafür eine 3-4 Zimmerwohnung in guten Lagen suchen.

Da eine vernünftige Ausstattung gewünscht wird und auch Kriterien wie Aufzug oder Barrierefreiheit mehr in den Fokus kommen, ist es derzeit nur zu hohen Investitionskosten möglich ein adäquate Wohnung zu Kauf zu finden.

Oft würde der Verkaufserlös des Hauses gerade für den Erwerb einer neuwertigen, (in Vergleich zu vorher) kleineren Wohnung reichen.

Aus unserer Sicht stellt sich die Frage ob dieser Schritt in der aktuellen Marktlage in Großstädten unbedingt sein muss. Je nach persönlichem Alter, Gesundheit, Lebensplanung, Familiensituation, Erbfolge etc. können durchaus Überlegungen Sinn machen, die nächste Immobilie "nur" zu mieten.

Gerade im zunehmenden Alter sind wir alle von möglichen Überraschungen oder geänderten Erfordernissen nicht immer sicher. In diesem Bezug bieten z. B. Mietwohnungen eine größere Variabilität.

Gerade auch die Erwerbskosten beim Kauf einer Immobilie fallen natürlich um so schwerer ins Gewicht, je zeitnäher zum Kauf eine Veränderung erforderlich ist.

In der aktuellen Hochphase der Preise in vielen Städten kann es durchaus auch sinnvoll sein, erst einmal den Markt zu beobachten. Die Erfahrung zeigt, dass noch jede Aufwärtsphase auch mal wieder zu Ende gehen kann (und wohl auch wird). In sich beruhigenden Märkten ist dann ein Einstieg zu anderen Konditionen möglich.

Wie man sieht, gibt es hier nicht nur Schwarz oder Weiß. Entscheidungen wollen überdacht und Alternativen geprüft werden. Wir helfen Ihnen gerne hierbei. Sprechen Sie uns an!

Ihr Immobilienfachmann in der Metropolregion Nürnberg - Fürth - Erlangen
Markus Kestler

www.kestler-immobilien.de  

  

Freitag, 2. Februar 2018

Immobilienmarkt - Meinung

Werte Leser,

zu wiederholtem Male liest man, dass mehr und mehr ausländische Investoren Geld im deutschen Immobilienmarkt investieren. Wer in seinem Markt tätig ist, wird dies über eigene Geschäfte oder den Austausch mit anderen Fachleuten bestätigen können.

http://www.xing-news.com/reader/news/articles/1170157?cce=em5e0cbb4d.%3AAAi3Tl7Dgoy-gYGCnR4qhGAF&link_position=digest&newsletter_id=30527&toolbar=true&xng_share_origin=email

Es ist durchaus zu begrüßen, dass inländische Immobilien auf internationales Interesse stoßen. Dies zeigt das der deutsche Immobilienmarkt als chancenreich, stabil und nachhaltig betrachtet wird.

Jedoch muss man sich schon fragen, warum man durch die einseitige (meines Erachtens falsche) Ausrichtung der Wohnungspolitik auf Mieter und Vermietung mehrere wichtige Aspekte außer Acht lässt.

Zum einen ist die eigenen Immobilie eine der besten Säulen in der Altersvorsorge. Selbst eine kleinere (weitgehend abbezahlte) Wohnung erspart im Alter eine Kaltmiete von locker 500 - 600 € im Monat. Wer wird schon darauf hoffen, können dass seine Rente um diesen Betrag höher ausfällt um Miete zu bezahlen? Weiterhin hat man im Alter eine finanzielle Rücklage für eigene Zwecke (die aufgelöst werden kann) oder ein Basis für die nächste Generation bildet.

Weiterhin fördert er Erwerb von Immobilieneigentum in breiteren Schichten der Bevölkerung eine gerechtere Verteilung von Vermögens. Gerade die einseitige Ausrichtung auf Vermietung fördert tendenziell doch eher größere Investoren, die entsprechen Wohnanlagen darstellen und finanzieren. Beklagt die Politik nicht immer öffentlichkeitswirksam große Investoren mit unterschiedlichsten Bezeichnungen??

Die Vermietung von Wohnungen wird auf unterschiedlichste Weise (Investitionszuschüsse, AfA, Wohngeld usw. gefördert) wohingegen der Erwerb von selbstgenutztem Wohnraum nur mit Kleinprogrammen gefördert wird und nicht einmal von der Grunderwerbsteuer befreit ist.

Eine Wohnung ist eine Wohnung und bietet unabhängig ob Eigentum oder Miete den gleichen Wohnraum. Nur eine ideologische und (kurzfristig) auf Wählerklientel schielende Politik will das nicht sehen.

Eine Wohnungsbaupolitik, die auch den Eigennutzer mehr berücksichtigt, wäre anzuraten. Dazu muss mancher Politiker vielleicht mal alte Denkmuster fallen lassen und neue Wege gehen. Ein größerer Anteil an Eigennutzern in Wohnungen wäre für die Stabilität des Wohnungsmarkts, für eine gerechtere Vermögensverteilung und ein bessere Altersvorsorge durchaus ein Gewinn.

Schönes Wochenende.

Markus Kestler
www.kestler-immobilien.de


Freitag, 29. Dezember 2017

Marktentwicklung - Ankauf von Immobilien

Werte Leser,

wir hoffen, dass Ihnen das Jahr 2017 das gebracht hat, was Sie sich erhofften. Im Ausblick auf 2018 möchten wir uns heute noch einmal kurz melden.

Die Preise in der Region Nürnberg/Fürth sind 2017 abermals, teilweise deutlich, gestiegen. Ein Ende der Steigerungen ist unseres Erachtens zu erwarten, wenn derzeit aber noch nicht klar abzusehen oder zeitlich näher zu definieren.

Was wir feststellen, ist, dass derzeit fast jede erdenkliche Form Immobilienanlage zu relativ hohen Multiplikatoren angeboten und auch meist veräußert wird. Je nach persönlichem Anlagebedarf mag manchmal dies auch Sinn machen.

Wenn aber zu extrem niedriger Verzinsung in Immobilien investiert wird, sollte doch bedacht werden, wie die Rahmenbedingungen der jeweiligen Immobilie sind. So dürften etwa Immobilien in werthaltigen Lagen bei der gleichen Verzinsung wertstabiler sein als etwa in mittleren oder schlechten Lagen. Auch sollte der Instandhaltungszustand und derzeitgemäße Zuschnitt nicht außer Acht gelassen werden. Gerade künftige Investitionen (in unterlassene Instandhaltung) können die Rendite schnell weiter senken. Wenn der Wohnungsmarkt sich mal wieder (glauben Sie mir, das wird auch wieder kommen) entspannt, werden nicht zeitgemäße Zuschnitte in schlechteren Lagen als erste an Wert und Rendite einbüßen.

Wenn derzeit in Nürnberg einzelne Mehrfamilienhäuser zu 40 - 50fachen!!! der Jahresnettomiete angeboten werden, kann aus unserer Sicht hiervon nur abgeraten werden. Wenn nicht Goldbarren im Haus lagern und übernommen werden, ist kaum zu erkennen, wodurch solche Faktoren gerechtfertigt werden sollen. Nicht umlagefähige Kosten, Instandhaltung und das Mietausfallwagnis machen hier die Rendite gleich NULL.

Wir bleiben weiter dabei: Immobilien sind ein gute Investition, aber ein Mindestmaß an Bedacht und Planung sind unerlässlich. Goldgräberstimmung und Boomglaube sind schlechte Ratgeber.

In diesem Sinne wünschen wir Ihen allen ein gutes Neues Jahr!
Wir beraten Sie gerne.


 

Freitag, 13. Oktober 2017

Aktuelles zum Immobilienmakrt in Deutschland

Werte Leser,

die aktuelle Situation am - vor allem  - Wohnimmobilienmarkt lässt kaum besser darstellen als mit dem Beitrag der Wirtschaftswoche.

http://www.xing-news.com/reader/news/articles/978432?cce=em5e0cbb4d.%3Ad2wkvF_Lv3UJjkaY19p3AH&link_position=digest&newsletter_id=27052&toolbar=true&xng_share_origin=email

Nach wie vor gilt: Immobilien sind ein sinnvoller Bestandteil jeder Vermögensplanung und selbstgenutzte (abbezahlte) Immobilien entlasten im Rentenalter spürbar. Aber nicht alles muss zu jedem Preis gekauft werden.

Eine Immobilie mit ausgereizten Mieten, durchschnittlichem Standard, mäßiger Lage und hohem Kaufpreis macht oft nur den Verkäufer glücklich, bieten aber für den Käufer oft nur deutlich mehr Risiken als Chancen.

Um so mehr gilt es gut abzuwägen für welches Ziel und mit welchem Zeithorizont eine Immobilie angeschafft wird.

Schönen Tag.

www.kestler-immobilien.de

Mittwoch, 19. Juli 2017

Aktueller Immobilienmarkt - Kommentar

Werte Leser,

zum aktuellen Immobilienmarkt - aus unserer Sicht die vorrangige Betrachtung für den Großraum Nürnberg, möchten wir heute einiges anmerken.

Zunächst möchten wir betonen, dass wir es sehr positiv sehen, dass die Immobilie seit einigen Jahren wieder klar im Fokus der Anlager steht. Allerdings sehen wir auch, dass (wie eigentlich schon immer) die einseitige Lobpreisung und der Ansturm auf eine Anlageform irgendwann wieder zu einem harten Erwachen führen werden.

Auch wenn derzeit die Signale der Politik, der Nachfrage und der Zinslandschaft weiter positiv scheinen, sollte man doch eine Blick über den Tellerrand werfen.

Wer sind die Zielgruppen, die künftig Wohnungen mieten werden? Unseres Erachtens sind in Nürnberg weite Teile der Bevölkerung gut mit Wohnraum versorgt. Wer berufstätig ist und keine "Altlasten" mit sich trägt, findet in der Regel zügig eine Wohnung und hat auch die Wahl. Zumindest entspricht dies unserer Erfahrung.

Übrig bleiben Bevölkerungsgruppen, die nunmal - ob dies fair ist oder nicht - Probleme haben Wohnraum zu bekommen, da viele Vermieter Zahlungsausfälle oder anderen Ärger befürchten

Gleichzeitig werden aber auch mittlerweile im Bestand reihenweise Immobilien angeboten, die nach 50 - 60 Jahren Nutzungsdauer (und Abschreibungszeit) eigentlich eine umfassene Modernisierung nötig hätten, bei denen aber im Angebotsjahr 2017 bereits der Heizungstausch im Jahr 1994! als Modernisierung gefeiert wird. Gleichzeitig zum hohen Angebotspreis wird eine oft am oberen Rand des Mietspiegels angesiedelte Miete mitgeliefert. Damit fehlen Sicherheitspuffer oder sind Möglichkeiten für einen Anleger beschränkt, seinen Ertrag noch etwas zu optimieren.

Aufgrund der hohen Nachfrage und des ausgedünnten Angebots scheinen zunehmend auch Immobilien in unattraktiven Lagen und außerhalb von Zentren interessant. Dies ist auch durchaus in Ordnung, wenn man die Lage und die Vermietungsistuation realistisch einschätzt. Denn bereits bei einem ersten Nachlassen des Drucks auf dem Markt sind das die Lagen, die sofort preislich nachgeben und auch in der Vermietung wieder schwerer werden.

Aktueller interessanter Artikel zum Markt:

http://www.xing-news.com/reader/news/articles/833033?link_position=digest&newsletter_id=24351&toolbar=true&xng_share_origin=email


Schönen Tag.

Markus Kestler