Mittwoch, 20. Mai 2020

Markteinschätzung - Wertermittlung Wohnimmobilien

Werte Leserinnen und Leser,

die Immobilienpreise erleben in den letzten Jahren ein Hoch wie schon seit langem nicht mehr. Wie sich die aktuelle Coronakrise auswirkt, wird man vermutlich erst zeitverzögert wahrnehmen. Allerdings gehen wir davon aus, dass der massive weltwirtschaftliche Abschwung nicht ohne Folgen bleiben wird.

Wenden wir uns einem Phänomen zu, dass wir bereit seit längerem beobachten können.

Markteinschätzungen und Wertermittlungen für Wohnimmobilien und die dann daraus resultieren Verkaufsangebote liegen zum Teil weit außerhab aller Daten, die bei Gutachterausschüssen, Marktspiegeln, Marktberichten etc. zu ermitteln sind. Mittlerweile bestehen auch praktikable Möglichkeiten einen "schnellen" Immobilienwert über die Nutzung softwaregestützter Bewertungstools zu ermitteln. Diese zeigen zwar dann nicht den genauen Wert, geben aber eine Orientierung.

Das einzelne Wohnimmobilien aufgrund herausragender Lage, individueller Besonderheiten oder überdurchschnittlicher Bauqualität einen Preis erzeilen können, der außerhalb des Marktspektrums liegt, steht außer Frage.

Warum aber ein Teil der angebotenen Immobilien ohne erkennbaren Grund weit höhere Preise als der Marktdurchschnitt erzielen soll, ist nicht nachvollziehbar. Lange Angebotszeiten oder ein Unverkäuflichkeit sprechen dann eine klare Sprache. Und mit Verlaub: "Die Dummen, die jeden Tag aufstehen", sind im Zeitalter der digitalen Information wohl nur noch selten anzutreffen.

Auf dem Markt bieten einige Unternehmen im Rahmen der Kundengewinnung Wertermittlungen an. Diese müssen doch sicherlich aus o.g. Marktdaten oder Auswertungen begründbar sein. Wie dann Preisangebote entstehen können, die außerhalb des Marktumfeldes liegen, ist für uns nicht nachvollziehbar.  

Ein seriöser Dienstleister kann Ihnen sicher erörtern auf welcher Basis die Preisschätzung erfolgt ist und wird Ihnen bei unrealistischen Vorstellungen auch klar darlegen können, warum ein Preis nicht marktgängig ist.  

Deshalb unser Tipp:

Wenden Sie sich an Dienstleister mit entsprechender Expertise und lassen Sie sich die Preiseinschätzung begründen. Dann wird das Angebot entsprechend im Markt liegen und sich auch im geplanten Zeitraum umsetzen lassen. 

Wir stehen Ihnen gerne zur Verfügung!
Markus Kestler
 

Montag, 11. Mai 2020

Aktuelle Vermietungssituation - Coronakrise

Werte Leserinnen und Leser,

im Großraum Nürnberg kann man die ersten Auswirkungen der aktuellen Lage erkennen.

Das Vermietungsangebot ist in den letzten Wochen klar angestiegen. In diversen Portalen ist ein Anstieg des Angebots um rund 30-40% zu verzeichnen. Dies zieht sich ähnlich durch alle Wohnungsgrößen. 

Mietinteressenten, die nicht zwingend aus privaten oder beruflichen Gründen eine Wohnung benötigen, sind derzeit deutlich zurückhaltender. Unsichere aktuelle Beschäftigung oder unklare künftige Einkommenserwartungen wirken sich hier bereits aus. Somit ist mindestens von längeren Vermarktungszeiten auszugehen.

Wie sich die Angebotsmieten entwickeln werden, ist derzeit noch nich ganz klar, jedoch ist von einem zunehmenden Wettbewerb um manche Zielgruppen auszugehen. 

Daher ist jetzt ein guter Zeitpunkt Vermietungsangebote auf eine Optimierung hin zu prüfen. Je mehr die angebotene Immobilie die Erwartungen der Mieterzielgruppe an Ausstattung und Qualität trifft, desto weniger wird man als Vermieter gewungen sein über den Preis zu agieren.  

Welche Möglichkeiten für Ihre Immobilie bestehen, können wir gerne mit Ihnen besprechen. 

Schönen Tag.

Markus Kestler



Freitag, 17. April 2020

Verkauf von Wohnimmobilien - Fehler vermeiden

Werte Leserinnen und Leser,

Heute möchten wir uns mit Fehlern bei der Immobilienvermarktung und allen möglichen kostenfreien Leistungsversprechen befassen.

Beim Verkauf einer Immobilie ist es wichtig alle Bestandteile der Immobilie im Hinblick auf Vor- und Nachteile, Besonderheiten und Einschränkungen, Chancen und Risiken zu betrachten.

Die umfassende Betrachtung der Immobilie ermöglicht in der Gegenüberstellung zu Marktangeboten und Marktpreisen eine realistische Einschätzung eines erzielbaren Marktpreises für die individuelle Immobilie. Neben unserer langjährigen Marktkenntis ziehen wir unterschiedliche Informationsquellen zur  Einschätzung des Marktpreises heran, so dass wir ein relativ genaues Bild zum erzielbaren Marktpreis erzielen können. 

Im Vergleich zu früheren Jahrzehnten sind Interessenten mittlerweile auch wesentlich besser informiert, welche Immobilien zu welchen Preisen angeboten oder gehandelt werden.
Warum gibt es dann eine ganze Reihe von Immobilienmaklern mit Leistungsverprechen wie "Wir verkaufen zum Höchstpreis" oder "Verkauf zum Bestpreis"?

Der Grund liegt auf der Hand:

Ein hoch eingeschätzter oder angesetzer Verkaufspreis suggeriert bei Eigentümer, dass er mit dem Anbieter A eine höhere Summe erzielt als mit dem Vermittler B. Allerdings sprechen wir hier von Erwartungen und Hoffnungen und nicht von realistischen Martwerten. Das übliche Vorgehen ist hier die Illusion hoher Verkaufspreise gepaart mit der "unendlichen" Kartei vorgemerkter und bonitätsstarker Interessenten zu verkaufen. In Verbindung mit allerlei "kostenlos für... " Verprechungen präsentiert man sich dann als den idealen Vermittler. In der Praxis werden aber die fehlenden Einnahmen des Vermittlers seitens der Verkäufer über höhere Kosten beim Käufer kompensiert.

Ist der Auftrag erst unterzeichnet, wird man jedoch dem Verkäufer dann nach und nach Nachlässe schmackhaft machen (müssen) oder das Angebot bleibt weit über die übliche Vermarktungszeit am Markt.

In unserem regionalen Markt können wir hierzu eine Reihe von aktuellen Angebotsfällen benennen. Etliche Angebote sind uns aus eigener Erfahrung oder über die Ankaufsprüfung für Interessenten bekannt. Dort werden manchmal nahezu Fantasiepreise für Immobilien inseriert. Obwohl z. B. Bodenrichtwerte und Informationen des Gutachterausschusses usw. ein ganz anderes Bild zeigen, werden Verkaufspreise aufgerufen, die - selbst bei einer hohen Nachfrage wie in den letzten Jahren - schlichtweg nicht marktgängig sind.

Ein Beispiel hierzu:

Privatanbieter. Haus mit großen Grund, nach eigener Angabe Haus mehr oder weniger wertlos. Also im wesentlichen Grundstückswert abzüglich Abrisskosten. Anbieter: Bevorzugte Lage, Villengegend etc. Bodenwert rund 1.500.000 €, Kaufpreisvorstellung 2.500.000 €. Realität: Gegend war in 70er und 80er Jahren beliebt, nun nicht mehr, Bodenwert berücksichtigt aktuelle Verkäufe und Marktzuschläge, Angebot des Eigentümers nicht. Folge: Immoblie verkauft sich nicht!

!! Update hierzu: Das Haus wird seit Mai jezt statt für 2,5 Mio. € nun für 1,9 Mio. € angeboten. !!

Zweites Beispiel:

Ungünstig geschnittenes Haus mit Straßeneinwirkung,  über 250 qm Wohnfläche aus Anfang der 80er. Mit (stillgelegtem)  Schwimmbad und Wohnhalle. Alles modernisierungs- oder renovierungsbedürftig. Eigentlich nur 4-5 Zimmer. Einschätzung realistisch ca. 750.000 €. Aber es findet sich ein Vermittler, der gerne alles kostenfrei macht und das Haus für 1.150.000 € anbietet. Folge: Immobilie verkauft sich nicht! 
Die Immobilienangebote werden nicht umgesetzt, die Kosten laufen weiter und die geplante Vermarktungszeit ist schon lange überschritten. Die anfängliche Euphorie weicht nach und nach der Realität und dann? Scheibchenweise wird der Kaufpreis nach unten korrigiert oder plötzlich gar radikal korrigiert. Oder der Verkauf wird frustiert in der Hoffnng auf bessere Zeiten ganz eingestellt.    
Ergebnis: Nicht erfüllbare Hoffnungen wurden geweckt, Kosten und Ausgaben laufen weiter, weitere Planungen stocken, da die Immobilie nicht veräußert wird und die Verkaufserlöse fehlen.

Was tun?

Wenden Sie sich an einen kompetenten Fachmann, der Ihr Anliegen sachkundig betreut. Sparen Sie nicht am falschen Ende in dem Sie auf "kostenfreie Angebote jedweder Art setzen.Ein fachkundiger Vermittler wird sich auch nicht scheuen alle Punkte Ihrer Immobilie zu beleuchten, auch wenn manchmal die Wahrheit manchmal weh tut. Preiseinschätzungen oder Kalkulationen eines Profis zeichnen sich nicht durch erhoffte Höchstwerte sondern durch fundierte Marktdaten und individuelle Analyse Ihrer Immobilie aus.






Freitag, 27. März 2020

Vermietung - Möbliertes Wohnen - Mietkalkulation

Werte Leserinnen und Leser,

aktuell sind in vielen Städten immer häufiger möblierte Wohnungen als zusätzliche Mietoption anzutreffen. 

Grundsätzlich sind diese Angebote für einen Teil der Mietinteressenten von Vorteil. Wer eine überschaubare Mietdauer braucht oder wer bezüglich Möblierung keinen größeren Aufwand treiben möchte oder der größere Anfangsinvestitionen scheut, für den kann dies ein ideales Angebot sein. 

Jedoch sollte man sich aus Vermietersicht bewusst sein, dass zwischen einer vorübergehenden, zeitweisen Gebrauchsüberlassung und einer (un)befristeten Vermietung von Wohnraum klare Unterschiede bestehen. Diese liegen z.B. im Bereich Kündigung oder Miethöhe.

Gerade bei der "klassischen" Vermietung von möblierten Wohnungen gelten alle Regularien des BGB und auch der Mietspiegel bzw. ortsübliche Vergleichsmieten. Ebenfalls muss die Mietpreisbremse (in Regionen wo diese gilt) beachtet werden. Möblierte Wohnungen stellen - entgegen mancher Falschinformationen - hier keine Ausnahme dar. Angemessene Zuschläge für die Möblierung (sofern diese nicht bereits z.B. im Mietspiegel berücksichtigt sind) können vereinbart werden.

Wichtig ist dies vor allem für Käufer / Vermieter, die in (möbliertes) Wohneigentum investieren oder ihre Immobilie renovieren und entsprechend möblieren möchten. Erwirbt man eine möblierte Wohnung, bei der der Mietansatz falsch angesetzt wurde, so kann eine evtl. erforderliche Korrektur die Erwerbskalkulation entscheidend verschlechtern. Zudem besteht das Risiko zu Unrecht erhaltene Mietanteile wieder zurückzahlen zu müssen. 

Daher gilt: Prüfen Sie (wo erforderlich mit rechtlicher Beratung) ob, die versprochene oder kalkulierte Miete inklusive Möblierungszuschlag rechtlich plausibel und zutreffend ist.

Schönen Tag

Ihr Markus Kestler
 

Montag, 23. März 2020

Vermietung - Umzüge - Aktuelle Ausgangsbeschränkungen in Bayern

Werte Leserinnen und Leser,

in bezug auf die aktuelle Situation mit Ausgangsbeschränkung fragen sich Vermieter wie Mieter wie mit Umzügen und Übergaben umzugehen ist.

Natürlich sind Kontakte auf ein Minimum zu beschränken, jedoch dürfte gerade der Wohnungswechsel und der Bezug einer Wohnung zu den zentralen Lebensbereichen zählen und somit auch einen triftigen Grund darstellen. 

Zitat aus:


Jeder ist angehalten, die Kontakte zu anderen Menschen außerhalb der Angehörigen des eigenen Hausstandes auf ein absolutes Minimum zu reduzieren. Der Abschluss eines Mietvertrages und eine Wohnungsübergabe sind nicht explizit verboten. Wichtig ist zu überlegen, ob der Termin jetzt stattfinden muss oder auf einen späteren Zeitpunkt verschoben werden kann. Wenn nicht, ist bei einem Zusammentreffen z. B. zwischen Mieter und Vermieter bei der Wohnungsübergabe auf den Mindestabstand von 1,5 m zu achten. Die bekannten Hygieneregeln (keine Hände schütteln, Hände waschen) sollten unbedingt eingehalten werden. Ein Umzugsunternehmen darf den Umzug durchführen, denn berufliche Tätigkeiten sind erlaubt. Keinesfalls sollten „Freunde und Familie“ beim Umzug mit anpacken, sofern sie nicht Angehörige des eigenen Hausstandes sind.


Schönen Tag
Ihr Markus Kestler


Donnerstag, 19. März 2020

AKTUELL: Immobilien - Vermietung - Coronavirus

Werte Leserinnen und Leser,

die aktuelle Lage in Bezug auf das die Verbreitung und die Gefährung durch das Coranavirus wird vermutlich einschneidende Folgen für die gesamte weltwirtschaftliche Entwicklung und somit derzeit noch nicht bezifferbare Auswirkungen auf Deutschland haben.

Auch der Immobilienmarkt wird vermutlich nicht ohne Beeinträchtigungen davonkommen. 

Die Folgen einer wirtschaftlichen Rezession könnten unter anderem Arbeitslosigkeit, Einkunftsausfälle  oder Vermögenseinbußen sein, die dann wiederum Auswirkungen z.B. auf Vermietungen oder die Investionsbereitschaft haben. Sowohl im gewerblichen als auch im wohnungswirtschftlichen Bereich sind ein Abschwung und/oder Ausfälle zu befürchten. Wie schlimm (oder auch nicht) alles kommt, kann man derzeit nicht seriös einschätzen.

In kurzfristige Hektik oder gar Panik zu verfallen, wäre aber die schlechteste Lösung. Selbst in möglicherweise schwierigen Situationen können zwischen Beteiligten Lösungen gefunden werden, die helfen aktuelle Zwangslagen zu überbrücken.

In über 26 Jahren Tätigkeit im Immobilienbereich haben wir schon unterschiedlichste Phasen der Marktes und der wirtschaftlichen Dynamik erlebt.

Gerne stehen wir Ihnen bei Fragen und Sorgen rund um Ihre Immobilie mit Rat und Tat zur Verfügung. Kontaktieren Sie uns!

Telefon: 0911 68 966 31
E-Mail: kestler@kestler-immobilien.de 


Alles Gute und bleiben Sie gesund!

Ihr Markus Kestler
 







Montag, 27. Januar 2020

Immobilienmarkt - Aktuelle Angebotspreise in der Metropolregion - Wir raten zu sorgfältiger Prüfung

Werte Leser und Leserinnen,

vor wenigen Jahren hätte man es kaum für möglich gehalten, wie massiv die Nachfrage nach Wohnimmobilien wieder werden kann und wohin Preise steigen können.

Bei unserer laufenden Marktbeobachtung stellen wir für unsere Region aber zunehmend fest, dass so manche Preisvorstellung in Richtung Utopie abdriftet.

Grundstücksmarktberichte, Bodenrichtwertkarten, Marktanalysen, Sachwerte usw. liefern klare Aussagen in welchem Bereich sich vergleichbare Objekte bewegen, Wo so mancher Anbieter seine Preisvorstellungen hernimmt, können wir leider nicht nachvollziehen.

Natürlich haben Märkte auch mit Erwartungen zu tun und unterschiedliche Nachfrager haben sehr unterschiedliche finanzielle Möglichkeiten und Spielräume, die ein gewisse Bandbreite an Entscheidungen ermöglichen.

Warum aber 30 - 40 Jahre alte Reihenhäuser in Nürnberg mit üblicher Aufteilung, Grundstücksgröße und durchschnittlicher Lage und Ausstattung aktuell Preise von bis zu über 800.000 € ! aufgerufen werden, kann mit der Objektlage, der Marktlage und der Bausubstanz nicht mehr begründet werden. Rechnet man bei so manchem Angebot den aktuellen Bodenwert ab, so ergeben sich Substanzwerte für die man eigentlich mindestens einen Neubau erwarten dürfte.

Ein aktueller Blick auf Verkaufsangebote in der Region zeigt, dass mittlerweile fast jede Bestandswohnung wie selbstversändlich mit qm-Preisen von  regelmäßig über 3.000 € bis hin zu 5.000 € aufgerufen wird. Dies sind dann aber nicht modern ausgestattete Einheiten in guten Lagen, sondern maximal durchschnittliche Wohnungen mit einen Alter zwischen 40 - 70 Jahren in eher mäßigen Lagen. Mietrenditen im Bereich von 1,5 - 2,5% vor Erwerbsnebenkosten sind mittlerweile häufiger anzutreffen. Wie da noch eine seriöse Verzinsung der eingesetzte Kapitals erfolgt und wo bei diesen Immobilien die langfristige Perspektive liegt, bleibt - vorsichtig formuliert - unklar.  

All dies zeigt, dass nach den letzten Jahren des Immobilienbooms realistische Einschätzungen wichtig sind wie lange nicht.

Auch wenn gerade bei Eigennutzern und Familien die Sehnsucht nach der eigenen Immobilie - insbesondere das Haus - groß ist, und so manche Investition mit Zuschüssen aus der Familie erleichtert wird, sollte man nie den Blick verlieren, ob das Ganze noch realistisch bewertet ist. Zusätzlich erforderliche Umbauten, nicht mehr zeitgemäße Grundrisse, durchschnittliche oder schlechte Objektlagen, all das kostet zusätzlich Geld. Und das entweder als Investition oder als Wertverlust in durchschnittlichen Marktphasen.

Zudem gilt es auch das Umfeld der Immobilie zu kennen und zu prüfen. Das schönste Haus wird schnell viel von seinem Charme verlieren, wenn man die gewerbliche Baugenehmigung auf dem Nachbargrundstück übersehen hat.

Hat man endlich das "Traumobjekt" gefunden, überlagern Freude und Euphorie - und die Angst leer auszugehen - schnell die Logik.

Daher: Bitte nehmen Sie jemand mit, der Sie mit etwas emotionalem Abstand auf mögliche Risiken  hinweist. Bei Bedarf stehen wir Ihnen gerne beratend zur Seite.



Schönen Tag
Markus Kestler

www.kestler-immobilien.de


 

Markteinschätzung - Wertermittlung Wohnimmobilien

Werte Leserinnen und Leser, die Immobilienpreise erleben in den letzten Jahren ein Hoch wie schon seit langem nicht mehr. Wie sich die ak...