Freitag, 17. April 2020

Verkauf von Wohnimmobilien - Fehler vermeiden

Werte Leserinnen und Leser,

Heute möchten wir uns mit Fehlern bei der Immobilienvermarktung und allen möglichen kostenfreien Leistungsversprechen befassen.

Beim Verkauf einer Immobilie ist es wichtig alle Bestandteile der Immobilie im Hinblick auf Vor- und Nachteile, Besonderheiten und Einschränkungen, Chancen und Risiken zu betrachten.

Die umfassende Betrachtung der Immobilie ermöglicht in der Gegenüberstellung zu Marktangeboten und Marktpreisen eine realistische Einschätzung eines erzielbaren Marktpreises für die individuelle Immobilie. Neben unserer langjährigen Marktkenntis ziehen wir unterschiedliche Informationsquellen zur  Einschätzung des Marktpreises heran, so dass wir ein relativ genaues Bild zum erzielbaren Marktpreis erzielen können. 

Im Vergleich zu früheren Jahrzehnten sind Interessenten mittlerweile auch wesentlich besser informiert, welche Immobilien zu welchen Preisen angeboten oder gehandelt werden.
Warum gibt es dann eine ganze Reihe von Immobilienmaklern mit Leistungsverprechen wie "Wir verkaufen zum Höchstpreis" oder "Verkauf zum Bestpreis"?

Der Grund liegt auf der Hand:

Ein hoch eingeschätzter oder angesetzer Verkaufspreis suggeriert bei Eigentümer, dass er mit dem Anbieter A eine höhere Summe erzielt als mit dem Vermittler B. Allerdings sprechen wir hier von Erwartungen und Hoffnungen und nicht von realistischen Martwerten. Das übliche Vorgehen ist hier die Illusion hoher Verkaufspreise gepaart mit der "unendlichen" Kartei vorgemerkter und bonitätsstarker Interessenten zu verkaufen. In Verbindung mit allerlei "kostenlos für... " Verprechungen präsentiert man sich dann als den idealen Vermittler. In der Praxis werden aber die fehlenden Einnahmen des Vermittlers seitens der Verkäufer über höhere Kosten beim Käufer kompensiert.

Ist der Auftrag erst unterzeichnet, wird man jedoch dem Verkäufer dann nach und nach Nachlässe schmackhaft machen (müssen) oder das Angebot bleibt weit über die übliche Vermarktungszeit am Markt.

In unserem regionalen Markt können wir hierzu eine Reihe von aktuellen Angebotsfällen benennen. Etliche Angebote sind uns aus eigener Erfahrung oder über die Ankaufsprüfung für Interessenten bekannt. Dort werden manchmal nahezu Fantasiepreise für Immobilien inseriert. Obwohl z. B. Bodenrichtwerte und Informationen des Gutachterausschusses usw. ein ganz anderes Bild zeigen, werden Verkaufspreise aufgerufen, die - selbst bei einer hohen Nachfrage wie in den letzten Jahren - schlichtweg nicht marktgängig sind.

Ein Beispiel hierzu:

Privatanbieter. Haus mit großen Grund, nach eigener Angabe Haus mehr oder weniger wertlos. Also im wesentlichen Grundstückswert abzüglich Abrisskosten. Anbieter: Bevorzugte Lage, Villengegend etc. Bodenwert rund 1.500.000 €, Kaufpreisvorstellung 2.500.000 €. Realität: Gegend war in 70er und 80er Jahren beliebt, nun nicht mehr, Bodenwert berücksichtigt aktuelle Verkäufe und Marktzuschläge, Angebot des Eigentümers nicht. Folge: Immoblie verkauft sich nicht!

!! Update hierzu: Das Haus wird seit Mai jezt statt für 2,5 Mio. € nun für 1,9 Mio. € angeboten. !!

Zweites Beispiel:

Ungünstig geschnittenes Haus mit Straßeneinwirkung,  über 250 qm Wohnfläche aus Anfang der 80er. Mit (stillgelegtem)  Schwimmbad und Wohnhalle. Alles modernisierungs- oder renovierungsbedürftig. Eigentlich nur 4-5 Zimmer. Einschätzung realistisch ca. 750.000 €. Aber es findet sich ein Vermittler, der gerne alles kostenfrei macht und das Haus für 1.150.000 € anbietet. Folge: Immobilie verkauft sich nicht! 
Die Immobilienangebote werden nicht umgesetzt, die Kosten laufen weiter und die geplante Vermarktungszeit ist schon lange überschritten. Die anfängliche Euphorie weicht nach und nach der Realität und dann? Scheibchenweise wird der Kaufpreis nach unten korrigiert oder plötzlich gar radikal korrigiert. Oder der Verkauf wird frustiert in der Hoffnng auf bessere Zeiten ganz eingestellt.    
Ergebnis: Nicht erfüllbare Hoffnungen wurden geweckt, Kosten und Ausgaben laufen weiter, weitere Planungen stocken, da die Immobilie nicht veräußert wird und die Verkaufserlöse fehlen.

Was tun?

Wenden Sie sich an einen kompetenten Fachmann, der Ihr Anliegen sachkundig betreut. Sparen Sie nicht am falschen Ende in dem Sie auf "kostenfreie Angebote jedweder Art setzen.Ein fachkundiger Vermittler wird sich auch nicht scheuen alle Punkte Ihrer Immobilie zu beleuchten, auch wenn manchmal die Wahrheit manchmal weh tut. Preiseinschätzungen oder Kalkulationen eines Profis zeichnen sich nicht durch erhoffte Höchstwerte sondern durch fundierte Marktdaten und individuelle Analyse Ihrer Immobilie aus.






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