Donnerstag, 24. Mai 2018

Aktuelle Lage auf dem Immobilienmarkt - Kritische Anmerkungen

Sehr geehrte Damen und Herren,

dass sich der Immobilienmarkt in einer Hochphase befindet, dürfte sich mittlerweile herumgesprochen haben. Käufer aus Metropolen weichen aufgrund überhitzter Preise mehr und mehr auf Mittel- und Kleinstädte aus. Der Zustrom in Immobilien ist aufgrund der nach wie vor niedrigen Zinserträge anhaltend hoch. Weiterhin fließt bereits seit Jahren zunehmend ausländisches Kapital in der deutschen Immobilienmarkt.

All dies führt dazu, dass Grundstücks- und Baupreise in den letzten Jahren rapide gestiegen sind, entsprechende Verkaufspreise und Mieterwartungen sind die Folge. Wenn jetzt der Bund obendrauf noch eine Förderung gibt - ohne das Bauland oder Baukapazitäten ausgeweitet werden - wird das den Preisauftrieb noch eher befeuern.

Betrachtet man viele Angebote auf dem Markt, zeigt sich aber, dass die Preisvorstellungen oft auf eine zukünftige Entwicklung und weniger auf Lage, Substanz und nachhaltige Miete ausgerichtet sind. Noch mögliche Mietsteigerungen werden im Angebotspreis eingepreist, der Bauzustand oder Instandhaltungsrisiken werden unterbewertet. Derzeitige Marktmieten (und nicht langjährige Mitpreiseschnitte) werden für einen längerfristige Kalkulation herangezogen. Sieht man derzeitige Angebotsmieten in Nürnberg z.B. im Neubau (auch an lauten Hauptverkehrsstraßen) im Bereich von 13 - 16 € / qm, kalt, dann fragt man sich schon, ob diese Mieten in der Breite von Dauer sein werden.

Renovierungskosten oder ein Mietausfallrisiko werden von (Privat)Investoren oft vernachlässigt oder ganz vergessen. Der simple Vergleich einer Mietrendite/Kaufpreis zu Festgeldzinsen lässt da manchen unvorsichtig werden. Das Gefühl gleich "zuschlagen" zu müssen, bevor ein anderer die Immobilie bekommt, lässt bei Manchem den Jagdtrieb über die Ratio siegen.

Auch wenn Immobilien nach wie vor eine gute Sache sind, halten wir gerade in der Hochphase eine kritische Kalkulation und ein ausführliche Beschäftigung mit der Immobilieninvestition für mehr als wichtig. Denn eine Immobilieninvestition macht nur Sinn, wenn Einstand, Bewirtschaftung und spätere Veräußerung im Gesamtzusammenhang einen Überschuß ergeben. Alles andere ist nur ein Strohfeuer und Selbsttäuschung.

Schönen Tag.

Markus Kestler
www.kestler-immobilien.de