Freitag, 13. September 2019

Aktueller Immobilienmarkt - Einschätzung

Werte Leser und Leserinnen,

auch 2019 erlebt der Immobilienmarkt eine nach wie vor hohe Nachfrage und massive Investitionen.
Nicht zuletzt die aktuelle Entscheidungen der EZB zum Nullzins sowie zur Erhöhung der Strafzinsen dürfte der Immobilien- und den Aktienmarkt weiter anheizen.

Seriös verzinste Anlagealternativen sind nach wie vor rar, so dass immer noch massive Geldmittel in den Immobilienmarkt strömen. Auch die Zeitverzögerung mit der Immobilienprojekte in die Realisierung kommen, trägt dazu bei dass die Erwartungen für Wertsteigerungen in die Höhe gehen.

Was unseres Erachtens aber völlig außer Acht gelassen wird, sind zumindest grobe Kalkulationen, wie sich ein Immbilieninvest bei Änderungen der Parameter entwickeln kann. Kostensteigerungen, Instandhaltungen, Mietpreisänderungen (sei es durch den Markt oder Gesetze), Änderungen im Mietrecht etc. all das kann die Investition bzw. den Wert u.U. massiv beeinflussen.

Sondereffekte wie die massive Zuwanderung 2015/16, die mit 2-3 Mio. neuen Einwohnern massiven Wohnraumbedarf im unteren Preissegment mit sich bringt, dürfen nicht vergessen werden. Wer lange genug im Geschäft ist, hat schon die unterschiedlichsten Phasen erlebt. Nach dem Boom der Wiedervereinigung in Ost und West bis Ende der Neunziger, herrschte in vielen Märkten eine extreme Flaute, in der nahezu niemand in Immobilien investieren wollte. Auch nach der aktuellen Marktphase kommt wieder ein Abschwung, und auf diesen sollte man zumindest kalkulatorisch vorbereitet sein.

Vorsichtige Mietprognosen, Analyse der Betriebskosten, eine genauer Blick auf künftige Instandhaltungen, seriöse Finanzierungen mit EK-Reserven und höheren Tilgungsraten könne hier ein guter Wegbegleiter sein.

Schönen Tag.

www.kestler-immobilien.de



Mittwoch, 13. Februar 2019

1-2-3-Kostenfrei - Kommentar zu Versprechen mancher Anbieter

Werte Leser,

in der aktuellen Marktlage mit einem (noch bestehenden) Nachfrageüberhang in zahlreichen Regionen und guten Umsätzen erscheinen viele Neueinsteiger auf dem Markt, die mit so allerlei Versprechen versuchen an Immobilienaufträge zu kommen.

Leider hat die Bundesregierung - trotz massivem Bemühens seitens des IVD - die Einführung eines umfassenden Sach- und Fachkundenachweises verweigert und stattdessen einen laschen Fortbildungsnachweis verabschiedet, aber ansonsten die Zugangsvoraussetzungen für Immobilienmakler nicht verändert.

Dies führt leider dazu, dass sich in Zeiten hoher Immobilienumsätze wieder zahlreiche Anbieter bemüßigt fühlen auch als Immobilienmakler tätig zu sein. Da jedoch der eine oder andere Anbieter nicht über seine Qualifikation zu überzeugen vermag, wird in die alte Mottenkiste gegriffen.

Um Aufträge zu akquirieren wird nahezu jede Leistung kostenfrei ausgelobt: Kostenfreie Bewertung, kostenfreie Gutachten, kostenfreie Beratung, kostenfrei für Verkäufer usw..

Mit welchen Zauberstab diese Anbieter am Ende des Tages Umsätze erzielen und Ihr Büro finanzieren können, erschließt sich einem nicht. Der einzige Einnahmequelle ist eine Käuferprovision, die dann aktuell auch möglichst ausgeweitet wird um auf ein auskömmliche Einnahme zu kommen. Oft findet man bei diesen Anbietern auch die "Salamitaktik": Um Aufträge zu erhalten, werden hohe Verkaufspreise versprochen, die dann im Laufe der Vermarktung an die Realität scheibchen angepasst werden müssen. Nicht selten haben wir in der Vergangeheit Kunden getroffen, die aufgrund falscher Information Zeit und Geld verloren haben.

Wieviele Unternehmen oder Dienstleister kennen Sie, die ohne Honorar oder Bezahlung arbeiten? Welche Leistung mag man erwarten, wenn der Dienstleister als Erstes mitteilt, dass er nichts wert ist?

Immobilien stellen für Eigentümer, Mieter, Käufer, Verkäufer oder sonstige Nutzer meist einen hohen wirtschaftlichen Wert und/oder einen zentralen Punkt des individuellen Lebensplanung dar. Sollte da nicht auch der beauftragte Immobilienmakler entsprechend zuverlässig und kompetent sein?

Auf den ersten Blick mag es verlockend sein, eine "kostenfreie" Dienstleistung zu nutzen, die einem eine Ersparnis verspricht. Ob dies dann auf den zweiten Blick noch so ist, wage ich zu bezweifeln. So mancher der sich den vermeintlich billigsten Handwerker ausgesucht hatte, kann das sicher bestätigen.

Unser Praxistipp: Achten Sie bitte zunächst auf die Qualität und die Erfahrung Ihres Immobilienprofis, dann auf den Preis.

Schönen Tag. 


 

 

  




Donnerstag, 10. Januar 2019

Aussicht Immobilienjahr 2019


Werte Leser,

wir starten gerade in das Neue Jahr.

Die Börsenentwicklung 2018, aktuelle Auftragseingänge in der Industrie oder auch Handelskonflikt und schwankende Ölpreis zeigen an, dass der Aufwärtstrend der letzten Jahre keine dauerhafte Selbstverständlichkeit ist.

Verfolgt man jedoch die Entwicklungen im Immobilienmarkt, so hat entsteht das Gefühl, dass man hier davon ausgeht, dass dies alles nochmal 10 Jahre anhält.

Mietpreise auf teilweise sehr hohem Niveau, stark (über der Inflationsrate) steigende Baupreise oder Grundstückswerte, manchmal schon absurde Preisvorstellungen im Bestand und die Akzeptanz von niedrigen Renditen - all dies zeigt nach unserer Einschätzung, dass wir aktuell bereits weit oben auf dem Gipfel sind. Wohin der Weg von dort meist weiterführt, sollte jeder bedenken.

Immobilieninvestitionen sind nach wie vor ehe gute Form der Kapitalanlage und Altersvorsorge - dies soll hier keinesfalls in Abrede gestellt werden. Jedoch raten wir jedem Anleger eindringlich zu bedenken, dass Immobilieninvestitionen langfristige Entscheidungen sind, die auch langfristig betrachtet werden müssen.

Steigt man auf hohem Niveau bei Mieten und Kaufpreisen ein, sollte zwingend mit bedacht werden, wie sich die Gesamtsituation bei Mietabschwung rechnet. Fallende Kaufpreise oder Dellen im Immobilienzyklus kann man relativ leicht verkraften, wenn der Anlagehorizont entsprechend lang ist. Gerade beim gegenwärtigen hohen Preisniveau spielt die langfristige Finanzierungsplanung eine entscheidende Rolle. Die historisch niedrigen Zinsen sind nicht für alle Zeiten garantiert, die Anschlussfinanzierung muss auch bei veränderter Zinslandschaft noch möglich sein.

Beim Erwerb von Bestandsimmobilien ist vor allem die aktuelle und künftige Instandhaltungs-situation im Sonder- und Teileigentum zu prüfen und zu kalkulieren. Eine zeitgemäße Renovierung einer 3-Zimmerwohnung etwa liegt schnell mal im Bereich von 20.000 - 30.000 €, ohne dass irgendetwas in Richtung "Luxus" dabei wäre. Bei Gebäude, die 20, 30 oder mehr Jahre alt sind, ist davon auszugehen, dass nach und nach größere Maßnahmen erforderlich werden. Vorhandene Rücklagen reichen hierfür oft nicht aus. Wie bei teilweise extrem niedrigen Einstiegsrenditen mancher Käufer dies wirtschaftlich dauerhaft rechnet, erschließt sich einem nicht immer.

Darum unser Tipp:

Lassen Sie sich rechtzeitig beraten und minimieren so das Risiko von Fehlentscheidungen.

Schönen Tag.
Markus Kestler