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Vermietungsmarkt (Nürnberg) - Aktuelle Situation und Perspektiven - Koalitionsvertrag 24.11.21

Werte Leserinnen und Leser,

fährt man aktuell durch Nürnberg so lassen sich nahezu an jeder Ecke und in jedem Stadtviertel zahlreiche Bautätigkeiten beobachten. Die allermeisten Immobilien entstehen derzeit im Wohnungsbau, aktuell wird fast überall gebaut wo es baurechtlich möglich ist.

Bei mancher Grundstückslage scheinen uns aber Vermietungsperspektiven und preisliches Angebot nicht immer nachhaltig zu sein. Obwohl der alte (manchmal auch abgedroschenen) Begriff "Lage, Lage. Lage" durchaus immer noch Berechtigung hat, spiegeln die unterschiedlichen Angebote am Markt dies nicht klar wider.

Die dauerhafte Vermietung und die Miethöhe dürften doch an lauten Verkehrsknotenpunkten andere Parameter haben als in ruhigen Lagen in bevorzugten Stadtteilen oder Gegenden. Dies gilt ähnlich für Bestand und Neubau. Aktuelle Preise im Verkauf zeigen hier aber wenig Differenzierung.  

Umso wichtiger ist es für Käufer von Wohnimmobilien die Faktoren Lage, Vermietbarkeit und Verkaufspreis zusammen zu betrachten und diese auch zumindest grob für die nähere Zukunft abzuschätzen. 

Auch wird der Markt (obwohl man derzeit das nicht vermuten wird) mit der Zeit durchaus wieder gesättigt sein und dann machen kleinere und größere Unterschiede bei der Wohnimmobilie sich auf der Einnahmeseite bemerkbar. Gerade bei Kapitalanlagen schlägt dann bereits eine leicht unterdurchschnittliche Miete über die Renditeerwartungen möglicher Käufer im Kaufpreis durch. 

Zudem macht man aktuell (vorwiegend im Bestand) bereits öfter die Erfahrung, dass Vermarktungszeiten bei der Vermietung von Wohnimmobilien zunehmen. Gerade Wohnimmobilien weniger begehrten Lagen und/oder mit nicht idealer Ausstattung finden bei Teilen der Mietinteressenten wenig Anklang. Auf der anderen Seite besteht durchaus Mietnachfrage bei anderen Interessentengruppen. Jedoch zeigt sich hier öfter das Problem, dass Wohnungsangebote ab einer bestimmten Miethöhe immer wieder das mögliche Mietbudget der Interessenten übersteigen.  Somit erleben wir mittlerweile immer wieder, dass Vermietungsangebote zwischen den Erwartungen liegen". D. h., für die bonitätsstärkeren Mieter zu uninteressant, für suche Mieter mit niedrigerem Budget zu hoch. 

Aktuell wurden heute Einzelheiten zum Thema Miete aus dem Koalitionsvertrag der "Ampel" veröffentlicht. Kappungsgrenzen in angespannten Märkten sollen künftig bei 11% in 3 Jahren liegen. Dies macht es insbesondere für Vermieter, die bisher eher niedrig (unter dem Markt) vermietet haben, schwieriger die Miete an allgemeine Marktverhältnisse anzupassen. Weiterhin sollen Mietenspiegel künftig auf den letzten sieben Jahren beruhen.

All dies müssen Vermieter bei Investition und bei der Bestandsverwaltung im Auge behalten. Wer sich künftig nicht professionell mit der Vermietung und der Marktmiete beschäftigt, wird im Laufe der Jahre Lücken aufbauen, die spätestens bei z.B. Verkauf oder Beleihung zu Tage treten. 

Wir beraten Sie gerne in Fragen der Ankaufsprüfung und -Kalkulation sowie in allen immobilienwirtschaftlichen Vermietungsfragen.

Markus Kestler


    

 

   


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