tag:blogger.com,1999:blog-89657205196264755822024-02-20T16:06:10.822-08:00Kestler Immobilien IVD - Aktuelles aus der Welt der ImmobilienKestler Immobilienhttp://www.blogger.com/profile/12176145103006793802noreply@blogger.comBlogger127125tag:blogger.com,1999:blog-8965720519626475582.post-64946454513315745032023-12-13T05:23:00.000-08:002023-12-13T05:23:16.175-08:00Jahresende 2023 - Rückblick das Immobilienjahr und Ausblick<p>Werte Leserinnen und Leser,</p><p><br /></p><p>nach einer langen Phase, in der es schien, dass Immmobilienpreise nur den Weg nach oben kennen, ist 2023 eine klare Zäsur erfolgt. </p><p>Die veränderte Zinssituation, die hohen Handwerker- und Baupreise, ein unklare Förderkulisse sowie die Unsicherheiten rund um das GEG und die Pläne der EU zur Gebäudesanierung haben dazu geführt, dass gerade im Neubau von Wohnimmobilien ein erheblicher Rückgang zu verzeichnen ist.</p><p>Die Insolvenzen verschiedener, teils großer, Projektentwickler und Bauträger zeigen klar, wie schwierig das Marktumfeld mittlerweile ist.</p><p>Auch im Bereich der Bestandsimmobilien sind deutliche Preisreduzierungen in fast allen Bereichen festzustellen. Vermutlich sind viele Preiskorrekturen derzeit noch nicht in den Angeboten zu erkennen, da es erfahrungsgemäß eine ganze Weile dauert, bis sich Immobilien-Anbieter den neuen Realitäten stellen (müssen). </p><p>Mitterlweile wird bei Bestandsimmobilien wieder mehr auf Rendite und Zustand geachtet, nicht weiter verwunderlich bei höheren Finanzierungskosten und erheblichen kostenmäßigen Aufwendungen im Sanierungsbreich. </p><p>Wie wird es 2024 weitergehen?</p><p>So mancher Analyst sieht aufgrund der fallenden Inflationsraten schon wieder Zeichen, dass die EZB die Zinsen senken wird. Ob das so kommt, bleibt abzuwarten. </p><p>Wir gehen davon aus, dass Immobilien nach wie vor ein gutes Investment darstellen, jedoch sollten (wie eigentlich auch in den Jahren zuvor) Zustand und wirtschaftliche Eckwerte einer sorgfältigen Betrachtung standhalten, bevor man die Investitionsentscheidung trifft. </p><p>Wir wünschen Ihnen eine schöne Weihnachtszeit und einen guten Start in das neue Jahr. </p><p> </p><p>Markus Kestler</p><p>www.kestler-immobilien.de</p><p> <br /></p><p> <br /></p><p> </p><p> <br /></p><p><br /></p><p><br /></p><p><br /></p><p><br /></p>Kestler Immobilienhttp://www.blogger.com/profile/12176145103006793802noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-8965720519626475582.post-79229461630965399432023-02-21T04:46:00.001-08:002023-02-21T04:46:09.208-08:00Vermarktung von Wohnimmobilien Metropolregion Nürnberg - Fürth - Erlangen<p>Werte Leserinnen und Leser,</p><p><br /></p><p>mittlerweile sollte es sich herumgesprochen haben, dass die Rahmenbedingungen für den Verkauf klar andere sind als noch vor einem Jahr.</p><p>Daher ist es umso wichtiger bereits von Anfang an die Stärken und Schwächen der zu verkaufenden Immobilie klar einzuschätzen, damit diese auch preislich marktgerecht plaziert werden kann.</p><p>Dies ist unsere Überzeugung seit vielen Jahren. Die klare Positionierung zu erzielbaren Marktpreisen hat uns schon so manchen Auftrag gekostet. Jedoch bringt es nach unserer Meinung niemandem etwas unrealistische Erwartungen an Immobilienwerte zu akzeptieren nur um mehr Objekte in der Akquise zu gewinnen. </p><p>Letztendlich ist es für Sie als Verkäufer bzw. Anbieter entscheidend, dass die Immobilie fachgerecht und marktgerecht vermittelt wird, von "Traumwerten", die nicht marktgängig sind, haben weder die Verkäufer noch der Vermittler etwas. <br /></p><p></p><p>Im Gegensatz zu manchen Marktteilnehmern befinden sich unsere Verkaufsangebote daher in der Regel auch nur für die vorher anvisierte Vermarktungszeit im Angebot.und können aufgrund einer soliden Preiskalkulation entsprechend verkauft werden. </p><p>Daher finden Sie die meisten Angebote bei uns im Angebot nur für ein begrenzte Zeit.</p><p>Wenn Sie Wert auf eine fachkundige und realistische Martkeinschätzung Ihrer Immobilie legen, sind wir der richtige Partner für Sie. Gerne beraten wir Sie beim Verkauf Ihrer Wohnimmobilie in der Metropolregion.</p><p>Schönen Tag.</p><p><br /></p><p>Markus Kestler</p><p><br /></p><p><br /></p><p><br /></p><p><br /></p>Kestler Immobilienhttp://www.blogger.com/profile/12176145103006793802noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-8965720519626475582.post-36884540234170967172022-11-03T07:34:00.005-07:002023-01-06T02:01:56.604-08:00Immobilienmarkt - Wohnimmobilien - Aktuelle Marktsituation - Ausblick<p style="text-align: justify;">Update: </p><p style="text-align: justify;">Ein aktueller Blick auf die Angebotsseite zeigt, dass bei viele privaten und auch gewerblichen Anbietern die derzeitige Marktentwicklung wohl noch nicht angekommen ist.</p><p style="text-align: justify;">Nach wie vor werden Häuser und Wohnungen zu Preisen angeboten, die bei den den gegenwärtigen Zinsen so nicht finanzierbar und daher nicht marktgängig sind. Auch wenn es psychologisch schwer ist Veränderungen zu aktzeptieren, macht es keinen Sinn einfach wegzusehen. <br /></p><p style="text-align: justify;">Wer jetzt sein Haus oder seine Wohnung verkaufen möchte, muss eine realistische Einschätzung zum Marktgeschehen treffen, sonst wird das Angebot (wie so manche) lange ohne konkrete Nachfrage bleiben. <br /></p><p style="text-align: justify;">Neben den Finanzierungs- und Renditeaspekten hat jede Immobilie auch individuelle Vor- und Nachteile, die den Verkaufswert nicht unerheblich beienflussen. Wenn man diese klar und ehrlich herausarbeitet, wird man mit der Angebots- und Preisgestaltung nahe am Markt sein.</p><p style="text-align: justify;">Gerne beraten wir Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie. </p><p style="text-align: justify;">Schönen Tag.</p><p style="text-align: justify;">Markus Kestler</p><p style="text-align: justify;"><br /></p><p style="text-align: justify;"><br /></p><p style="text-align: justify;"> </p><p style="text-align: justify;">Werte Leserinnen und Leser,</p><p style="text-align: justify;">kannte in den letzten Jahren der Markt nur einen Weg - nach oben - so dürfte nach unserer Einschätzung eine Konsolidierungspahse verbunden mit Preiskorrekturen auf den Markt zukommen.</p><p style="text-align: justify;">Die aktuelle Situation mit extremen Energiepreisen, weltwirtschaftlicher Unsicherheit, Rezessionsängsten und hohen Inflationsraten dürfte am Immobilienmarkt nicht ohne Auswirkungen vorbei gehen.</p><p style="text-align: justify;">Die zuletzt stark steigenden Zinsen sorgen bereits aktuell dafür, dass bei Immobilien Preiskorrekturen erfolgen müssen und dass im Eigennutzersegment so manche Finanzierung nicht mehr darstellbar ist. </p><p style="text-align: justify;">Die Anleger, die aufgrund Negativzinsen in Immobilien investiert haben, sind wieder vorsichtiger und wenden sich auch wieder Finanzprodukten zu, die Festzinsen abwerfen.</p><p style="text-align: justify;">Die Entwicklung der Mieten dürfte ebenfalls zu einem Stopp kommen, insbesondere da die hohen Nebenkosten das Budget vieler Mieter deutlich beschränken werden. In Zeiten hoher Inflation ist derzeit auch bereits feststellbar, dass Indexmieten bei Mietern zunehmend kritisch gesehen werden.</p><p style="text-align: justify;">Insgesamt werden sich Verkäufer von Immobilien auf ein schwierigeres Marktumfeld und Preisanpassungen nach unten einstellen müssen, was aber erfahrungsgemäß dauert, da die neue Einschätzungen erst nach und nach realisiert werden. </p><p style="text-align: justify;">Unseres Erachtens ist es bei geplanten Verkäufen wieder wichtiger auf eine marktgerechte Einschätzung der Immobilie Wert zu legen, dam nan sonst lange Vermarktungszeiten riskiert, in deren Verlauf dann zusätzliche Korrekturen erfolgen müssen. <br /></p><p style="text-align: justify;">Wir beraten Sie gerne bei Ihren Immobilienanliegen.</p><p style="text-align: justify;">Schönen Tag. </p><p style="text-align: justify;"><br /></p><p style="text-align: justify;">Markus Kestler</p><p><br /></p><p> <br /></p><p> <br /></p><p><br /></p>Kestler Immobilienhttp://www.blogger.com/profile/12176145103006793802noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-8965720519626475582.post-67184309821513655352022-05-13T01:13:00.003-07:002022-05-13T01:13:24.864-07:00Wohnimmobilien Marktausblick<!--[if gte mso 9]><xml>
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<p style="text-align: justify;">Werte Leserinnen und Leser,</p>
<p style="text-align: justify;">in den letzten Jahren erlebte der Immobilienmarkt
eine Sondersituation nach der anderen.</p>
<p style="text-align: justify;">Nach langen Jahren der Stagnation im Wohnungsbau
erfolgte im Wohnimmobilienmarkt spätestens ab der Krise 2009 und im
Zusammenhang mit der Niedrigzinspolitik der EZB ein rasanter Ausschwung. </p>
<p style="text-align: justify;">Die Flüchtlingskrise 2015/16 brachte einen
erheblichen Zustrom auf der Nachfrageseite (Miete) vor allem in günstigen und
mittleren Preissegment. Dieser Bedarf ist bis heute noch nicht gedeckt. Welche
Folgen der Krieg in der Ukraine hat, ist derzeit nicht absehbar, jedoch ist
davon auszugehen, dass mehrere hunderttausend Menschen wohl in den nächsten
Jahren in Deutschland mit Wohnraum versorgt werden müssen.</p>
<p style="text-align: justify;">Auf der Angebotsseite besteht jedoch weiterhin
Knappheit an Bauflächen, Personalkapazitäten bei Baufirmen und Knappheit bei
unterschiedlichsten Baumaterialien. Dies und die hohe Nachfrage nach
Wohnimmobilien haben die Preise für Grundstücke und Wohnimmobilien in den
letzten Jahren sehr stark ansteigen lassen.</p>
<p style="text-align: justify;">Von Anlegern und Eigennutzern werden heute Preise
und Lagen akzeptiert, die vor Jahren wohl eher im Reich der Fantasie
angesiedelt worden wären. Anleger sind aktuell bereit Renditen auf einem niedrigen
Niveau anzunehmen und das bei (vor allem im Neubau) hohen Marktmieten.</p>
<p style="text-align: justify;">Bei vielen Angeboten von Wohnimmobilien scheint
mittlerweile nur noch die Geschwindigkeit der Kaufzusage das einzige Kriterium
zu sein. Ein kritische Objektprüfung auf eine längerfristige Beständigkeit der
Parameter erfolgt oft eher nicht.</p>
<p style="text-align: justify;">Betrachtet man den Vermietungsmarkt ist aus unserer
Sicht folgendes anzumerken:</p>
<p style="text-align: justify;">In etlichen Objektlagen werden Wohnungen und zu
Preise vermietet gebaut, die unseres Erachtens nicht zum Mietklientel passt.
Auch wenn viele Wohnungen sich aktuell zu hohen Mieten vermieten lassen, dürfte
die Frage sein, ob bei gegebenen Kaufkraftverhältnissen in bestimmten Stadt-
oder Objektlagen diese Mieten dauerhaft erzielbar sind. Aus meiner Sicht
ist nicht zu unterschätzen, dass besserverdienende Haushalte bereits heute
wählerisch sind und ggfs. für bessere Lage und/oder Ausstattung bereit sind
mehr zu bezahlen. Jedoch funktioniert diese Rechnung nicht umgekehrt, Selbst wenn
der Mietpreis sinkt, werden vielen Objekte oder Lagen von dieser Klientel nicht
nachgefragt. </p>
<p style="text-align: justify;">Wenn also das Mietangebot nicht mittelfristig zur
kaufkraftmäßigen vorhandenen Nachfrage passt, wird man in der Vermietung
irgendwann ein Problem haben. Die, die man haben möchte bekommt man nicht. Die
Nachfrager, die sich im Gebiet für die Wohnimmobilie interessieren, können sich
das Angebot nicht leisten. Aus meiner Sicht ist die Gefahr, dass die
Angebotsmiete nach unten unter Druck kommt relativ hoch.</p>
<p style="text-align: justify;">Wenn man dann zu niedrigen Renditen bei einer
hohen Erstvertragsmiete gekauft hat, dürfte die das Risiko hoch sein,
mittelfristig Einnahmen zu erzielen, die unter der Planrendite liegen. Welche
Folgen dies für die Kalkulation des Erwerbers und/oder für die Erwartung eines
Wiederverkaufspreises hat, kann man sich ausrechnen. </p>
<p style="text-align: justify;">Der Immobilienmarkt zeigte in den letzten Jahren
teilweise steil nach oben, man sollte aber bei der persönlichen Kalkulation
auch berücksichtigen, dass sich Rahmenbedingungen (CO2 Preis, Sanierungserfordnisse,
Abkehr von fossilen Energien, Elektrofahrzeuge usw.) ändern können, die
finanziellen Herausforderungen mit sich bringen. Auch der Niedrigzins wird
vermutlich nicht dauerhaft so beibehalten werden (können), so dass sich die
Zinsen auch deutlich nach oben verändern können.</p>
<p style="text-align: justify;">Aktuell zeigen sich bereits Veränderungen auf dem
Markt. Das Zinsumfeld ändert sich, es ist von steigenden Zinsen auszugehen, was
sich klar auf die Finanzierbarkeit von Objekten und damit auf das akzeptierte
Preisniveau auswirken dürfte. Erste Projektentwickler nehmen Prognosen zurück
und verweisen auf Unsicherheiten. Das Mieten in vielen Regionen haben Höhen
erreicht, die mittelfristig wohl eher auf eine Stagnation oder sogar leichte
Absenkungen hindeuten. Nicht zu vergessen ist vor allem auch der psychologische
Hintergrund vieler Kaufentscheidungen. Neben dem Sicherheitsaspekt gehen vielen
Anleger von Wertsteigerungen (zumindest nominal) aus. Was passiert, wenn die
Mehrheit der Anleger fallende Preise erwartet, konnte man um die
Jahrtausendwende sehen, als Immobilien längere Zeit teilweise
"unverkaufbar" oder zumindest weit unterbewertet veräußert wurden.</p><p style="text-align: justify;">Schönen Tag!</p><p style="text-align: justify;"> </p><p style="text-align: justify;">Markus Kestler</p><p style="text-align: justify;"> <br /></p>
<p> </p><p> <br /></p><p> </p><p> <br /></p><p> </p><p> </p><p> <br /></p><p> </p><p> <br /></p><p><br /></p><p><br /></p><p><br /></p>Kestler Immobilienhttp://www.blogger.com/profile/12176145103006793802noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-8965720519626475582.post-8418051248763503942021-11-24T06:24:00.002-08:002021-11-24T06:29:30.644-08:00Vermietungsmarkt (Nürnberg) - Aktuelle Situation und Perspektiven - Koalitionsvertrag 24.11.21<!--[if gte mso 9]><xml>
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<p>Werte Leserinnen und Leser,</p>
<p style="text-align: justify;">fährt
man aktuell durch Nürnberg so lassen sich nahezu an jeder Ecke und in jedem
Stadtviertel zahlreiche Bautätigkeiten beobachten. Die allermeisten Immobilien
entstehen derzeit im Wohnungsbau, aktuell wird fast überall gebaut wo es
baurechtlich möglich ist.</p>
<p style="text-align: justify;">Bei
mancher Grundstückslage scheinen uns aber Vermietungsperspektiven und
preisliches Angebot nicht immer nachhaltig zu sein. Obwohl der alte (manchmal
auch abgedroschenen) Begriff "Lage, Lage. Lage" durchaus immer noch
Berechtigung hat, spiegeln die unterschiedlichen Angebote am Markt dies nicht
klar wider.</p>
<p style="text-align: justify;">Die
dauerhafte Vermietung und die Miethöhe dürften doch an lauten
Verkehrsknotenpunkten andere Parameter haben als in ruhigen Lagen in
bevorzugten Stadtteilen oder Gegenden. Dies gilt ähnlich für Bestand und
Neubau. Aktuelle Preise im Verkauf zeigen hier aber wenig
Differenzierung. </p>
<p style="text-align: justify;">Umso
wichtiger ist es für Käufer von Wohnimmobilien die Faktoren Lage,
Vermietbarkeit und Verkaufspreis zusammen zu betrachten und diese auch
zumindest grob für die nähere Zukunft abzuschätzen. </p>
<p style="text-align: justify;">Auch
wird der Markt (obwohl man derzeit das nicht vermuten wird) mit der Zeit
durchaus wieder gesättigt sein und dann machen kleinere und größere
Unterschiede bei der Wohnimmobilie sich auf der Einnahmeseite bemerkbar. Gerade
bei Kapitalanlagen schlägt dann bereits eine leicht unterdurchschnittliche
Miete über die Renditeerwartungen möglicher Käufer im Kaufpreis durch. </p>
<p style="text-align: justify;">Zudem
macht man aktuell (vorwiegend im Bestand) bereits öfter die Erfahrung, dass
Vermarktungszeiten bei der Vermietung von Wohnimmobilien zunehmen. Gerade
Wohnimmobilien weniger begehrten Lagen und/oder mit nicht idealer Ausstattung
finden bei Teilen der Mietinteressenten wenig Anklang. Auf der anderen Seite
besteht durchaus Mietnachfrage bei anderen Interessentengruppen. Jedoch zeigt
sich hier öfter das Problem, dass Wohnungsangebote ab einer bestimmten Miethöhe
immer wieder das mögliche Mietbudget der Interessenten übersteigen. Somit
erleben wir mittlerweile immer wieder, dass Vermietungsangebote zwischen den
Erwartungen liegen". D. h., für die bonitätsstärkeren Mieter zu
uninteressant, für suche Mieter mit niedrigerem Budget zu hoch. </p>
<p style="text-align: justify;">Aktuell
wurden heute Einzelheiten zum Thema Miete aus dem Koalitionsvertrag der
"Ampel" veröffentlicht. Kappungsgrenzen in angespannten Märkten
sollen künftig bei 11% in 3 Jahren liegen. Dies macht es insbesondere für
Vermieter, die bisher eher niedrig (unter dem Markt) vermietet haben,
schwieriger die Miete an allgemeine Marktverhältnisse anzupassen. Weiterhin
sollen Mietenspiegel künftig auf den letzten sieben Jahren beruhen.</p>
<p style="text-align: justify;">All
dies müssen Vermieter bei Investition und bei der Bestandsverwaltung im Auge
behalten. Wer sich künftig nicht professionell mit der Vermietung und der Marktmiete
beschäftigt, wird im Laufe der Jahre Lücken aufbauen, die spätestens bei z.B.
Verkauf oder Beleihung zu Tage treten. </p>
<p style="text-align: justify;">Wir
beraten Sie gerne in Fragen der Ankaufsprüfung und -Kalkulation sowie in allen
immobilienwirtschaftlichen Vermietungsfragen.</p>
<p style="text-align: justify;">Markus
Kestler</p>
<p style="text-align: justify;"><br /></p><p style="text-align: justify;"> <br /></p><p style="text-align: justify;"> </p><p style="text-align: justify;"> <br /></p><p><br /></p>Kestler Immobilienhttp://www.blogger.com/profile/12176145103006793802noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-8965720519626475582.post-81375086047771004802021-11-19T01:40:00.000-08:002021-11-19T01:40:03.815-08:00Informationen zum Immobilienmarkt<p> Werte Leserinnen und Leser,</p><p><br /></p><p>interessante Infos und Pressemitteilung zum Thema Immobilien können Sie bei IVD Süd finden.</p><p> </p><p><a href="https://ivd-sued.net/wir-ueber-uns/ivd-institut-gmbh/">https://ivd-sued.net/wir-ueber-uns/ivd-institut-gmbh/</a></p><p> <br /></p><p>Wir sind seit Jahren Partern der IVD-Marktforschung und stehen Ihnen für Fragen gerne zur Verfügung.</p><p>Markus Kestler</p><p><a href="http://www.kestler-immobilien.de">www.kestler-immobilien.de</a> <br /></p><p> <br /></p>Kestler Immobilienhttp://www.blogger.com/profile/12176145103006793802noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-8965720519626475582.post-36189235263350920882021-07-20T01:49:00.005-07:002021-07-20T01:50:36.786-07:00Mieten und Kaufpreise - Aktuelle Entwicklung Nürnberg, Fürth, Erlangen<p>Werte Leserinnen und Leser,</p><p>aktuelle Infos zum Markt finden Sie hier:</p><p><a href="https://ivd-sued.net/pn-61-ivd-regionalreport-fuer-nuernberg-erlangen-fuerth-5-jahres-miet-anstieg-in-erlangen-eher-moderat-in-nuernberg-und-fuerth-dagegen-deutlich-ausgepraegter/" target="_blank">https://ivd-sued.net/pn-61-ivd-regionalreport-fuer-nuernberg-erlangen-fuerth-5-jahres-miet-anstieg-in-erlangen-eher-moderat-in-nuernberg-und-fuerth-dagegen-deutlich-ausgepraegter/</a></p><p>Gerne informieen wir Sie zu Ihren individuellen Fragen und Themen.</p><p>Schönen Tag. <br /></p><p>Markus Kestler</p><p><a href="http://www.kestler-immobilien.de">www.kestler-immobilien.de</a></p><p><br /></p><p></p><p></p><p><br /></p>Kestler Immobilienhttp://www.blogger.com/profile/12176145103006793802noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-8965720519626475582.post-7057892813340264232021-07-13T01:47:00.000-07:002021-07-13T01:47:00.935-07:00Professionelle Miethausverwaltung <p style="text-align: justify;">Werte Leserinnen und Leser,</p><p style="text-align: justify;"><br /></p><p style="text-align: justify;">ein Miets- oder Zinshaus ist eine gute und solide Kapitalanlage, meist zur Altersvorsorge, und wird oft durch den Eigentümer bzw. die Familie selbst verwaltet. </p><p style="text-align: justify;">Wenn die nötige Zeit und das know-how im Management der Immobilie nicht vorhanden sind oder der Aufwand zur Belastung wird, ist es an der Zeit über eine Veränderung nachzudenken.</p><p style="text-align: justify;">In der langjährigen Zusammenarbeit mit einem professionellen Hausverwalter können wir Ihnen weite Teile der Arbeitsbelastung und des Managements abnehmen. Während wir uns professionell (von Bewerbung über Auswahl und Mietvertrag bis zur Übergabe) um die Vermietung Ihrer Wohnungen kümmern, übernimmt unser Verwaltungspartner die komplette kaufmännische und technische Verwaltung Ihrer Immobilie. </p><p style="text-align: justify;">Somit stehen Ihnen die Expertise eines erfahrenen Immobilienbüros in Vermietung, Verkauf und Entwicklung sowie das komplette Instrumentarium eines professionellen Verwalters zur Verfügung. </p><p>Gerne informieren wir Sie über die Möglichkeiten für Ihre Immobilie. </p><p>Schönen Tag.</p><p><br /></p><p>Markus Kestler</p><p><br /></p><p><br /></p><p><br /></p>Kestler Immobilienhttp://www.blogger.com/profile/12176145103006793802noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-8965720519626475582.post-42238218226212411592021-07-02T05:39:00.002-07:002021-07-02T05:39:41.138-07:00Immobilienverrentung - Die Alternative zum Verkauf ?<p style="text-align: justify;">Werte Leserinnen und Leser,</p><p style="text-align: justify;">bei selbstgenutzten Immobilien stellt sich oft die Frage Verkaufen oder (nach Möglichkeit) weiter im eigenen Heim wohnen bleiben.</p><p style="text-align: justify;">In diesem Zusammenhang gibt es mittlwerweile mehr und mehr Anbieter, die als Alternative eine Verrentung anbieten. Dabei gibt es unterschiedlichste Modelle wie etwa Zeitrenten oder Leibrente, mit Einmalzahlung und ohne, mit Wohnrecht oder Nießbrauch usw.. <br /></p><p style="text-align: justify;">Oft ist es für Eigentümer schwer die Vor- und Nachteile einzelner Modelle zu bewerten und diese dann auf die eigene Lebenssituation zu übertragen.</p><p style="text-align: justify;">Auch in diesem Bereich können wir Sie als Ihr Immobilienfachmann unterstützen. </p><p style="text-align: justify;">Für Fragen udn eine Beratung stehen wir gerne zur Verfügung.<br /></p><p style="text-align: left;"><br /></p><p style="text-align: left;">Markus Kestler</p><p style="text-align: left;"><a href="http://www.kestler-immobilien.de">www.kestler-immobilien.de</a><br /></p><p style="text-align: left;"><br /></p>Kestler Immobilienhttp://www.blogger.com/profile/12176145103006793802noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-8965720519626475582.post-2659481560765417012021-06-28T07:37:00.002-07:002021-06-28T07:37:50.673-07:00Wie finde ich den richtigen Immobilienmakler oder Immobilienberater? <p style="text-align: justify;">Werter Leserinnen und Leser,</p><p style="text-align: justify;">der Verkauf, die Vermietung oder Veränderungen bei Immobilien sind in der Regel aufgrund der finanziellen Bedeutung für alle Beteiligten mit teilweise erheblichen Risiken verbunden.</p><p style="text-align: justify;">Immobilieneigentümer mit entsprechender Erfahrung können viele anfallenden Themen oft selber bearbeiten und angehen.</p><p style="text-align: justify;">Privateigentümer, Erbengemeinschaften, WEGs, GbRs usw. unterschätzen unseres Erachtens meist Umfang, Arbeit oder auch Risiken, die mit Immobilienentscheidungen zusammenhängen.</p><p style="text-align: justify;">Oft fällt die Entscheidung für einen Immobilienexperten erst, wenn Probleme auftreten. Und dann geht der erste Blick dann auf Vordergründiges: Welcher Vermittler verspricht den höchsten Erlös, wer bietet möglichst niedrige Provisonen an usw..</p><p style="text-align: justify;">Käufer sind oft getrieben vom Wunsch nach der Traumimmobilie oder nach einer Anlagemöglichkeiten, scheuen aber fundierte Beratung im Vorfeld.</p><p style="text-align: justify;">Unsere klare Meinung hierzu: Ohne vernünftige Honorierung werden Sie in der Regel kaum eine vernünftige Bearbeitung Ihres Themas erhalten.</p><p style="text-align: justify;">Ein solider Immobilienvermittler oder -berater unterhält in der Regel eine Berufshaftpflichtversicherung und eine Vermögensschadenversicherung. Ständige (kostenintensive) Weiterbildungen, Mitgliedschaft in Fachverbänden oder Qualitätszertifikate sind für einen Fachbetrieb selbstverständlich. </p><p style="text-align: justify;">Ein Experte mit langjähriger Praxis kann auf mögliche Fallstricke hinweisen und helfen Risiken für Fehlentscheidungen zu minimieren. Kontakte im Immobilienmarkt helfen unterschiedlichste Themen einer kompetenten Bearbeitung zuzuführen.</p><p style="text-align: justify;">Lassen Sie uns ein Beispiel aus der aktuellen Praxis anführen:</p><p style="text-align: justify;">Ein Kunde von uns trägt sich mit dem Gedanken seinen Wohnsitz in Richtung Nordeutschland zu verlagern. Es wurden bereits einige Objekte besichtigt, die von der Optik durchaus ansprechend sind. Jedoch ergab unsere Preis- und Objektanalyse, dass die jeweils konkret aufgerufenen Preis klar über den Werten eines nachhaltigen Marktwertes liegen. Der Kaufpreis einer Immobilie konnte dadurch um 250.000 € nach unten korrigiert werden. Wegen zusätzlicher Themen, kam das Objekt dann schlussendlich nicht in Betracht. <br /></p><p style="text-align: justify;">Bei weiteren Angeboten konnten dem Kunden wesentliche Prüfpunkte aufgezeigt werden, um Fehler beim Ankauf zu vermeiden. Zusätzlich konnten über die Zusammenarbeit mit Kollegen im IVD wertvolle Informationen zum Standort und dem dortigen Preisniveau zur Verfügung gestellt werden, damit die Entscheidung auf umfassenden Grundlagen getroffen werden kann.</p><p style="text-align: justify;">Gerade z.B. das Baurecht mit den heute hohen Brandschutzanforderungen kann für eien Erwerber schnell zum Problem werden. Denn was ein Vorbesitzer möglicherweise über Jahre versäumt hat, kann einem Erwerber schnell auf die Füsse fallen. Was ist z.B. wenn ein größerer Schaden am Haus auftritt, der beroffende Gebäudeteil aber gar nicht korrekt genehmigt ist? Wir die Versicherung da einfach so zahlen? Das böse Erwchen in so einem Fall kann man sich vorstellen. Oder man wird wegen einer Erweiterung beim Bauamt vorstellig und es zeigt sich dass Teile des Bestands eigentlich nicht genehmigt sind? </p><p style="text-align: justify;">Unser Tipp: Bei wichtigen Entscheidungen immer fachlichen Rat einholen. Keine Vergütung ist so teuer, wie ein vermeidbarer Schaden der im Nachhinein auftritt. <br /></p><p style="text-align: justify;">Schönen Tag!</p><p style="text-align: justify;">Markus Kestler</p><p style="text-align: justify;"><br /></p><p style="text-align: justify;"> <br /></p><p style="text-align: justify;"> </p><p style="text-align: justify;"><br /></p><p style="text-align: justify;"><br /></p><p style="text-align: justify;"> <br /></p><p> <br /></p><p> </p><p> </p><p> </p><p> </p><p> <br /></p><p> </p><p> <br /></p>Kestler Immobilienhttp://www.blogger.com/profile/12176145103006793802noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-8965720519626475582.post-40464678611388915052021-06-28T05:32:00.004-07:002021-06-28T05:33:20.542-07:00Immobilienwirtschaft - IVD-Reform-Agenda 2025<p>Werte Leserinnen und Leser,</p><p>innerhalb des IVD haben sich zahlreiche Kollegen und Kolleginnenzusammen mit Fachleuten Gedanken zu wichtigen immobilienpolitischen Themen gemacht. </p><p>Wäre schön, wenn manche Anregung von der Politik aufgegriffen wird. </p><p>
</p><p class="MsoNormal"><a href="https://ivd.net/wp-content/uploads/2021/06/2021-05-27_IVD_Reformagenda_WEB_klein.pdf">https://ivd.net/wp-content/uploads/2021/06/2021-05-27_IVD_Reformagenda_WEB_klein.pdf</a></p><p class="MsoNormal"> </p><p class="MsoNormal"> </p><p class="MsoNormal">Schönen Tag. <br /></p><p class="MsoNormal">www.kestler-immobilien.de</p><p class="MsoNormal">Markus Kestler</p><p class="MsoNormal"><br /></p><p> </p><p> </p><p><!--[if gte mso 9]><xml>
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<![endif]--></p>Kestler Immobilienhttp://www.blogger.com/profile/12176145103006793802noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-8965720519626475582.post-129473588202726712021-06-03T03:10:00.009-07:002021-06-09T09:58:03.213-07:00Erbengemeinschaft - Erbe - Nachlass --- Immobilie was nun?<p>Werte Leserinnen und Leser,</p><p></p><p>Ob wir es wollen oder nicht, irgendwann muss man sich mit Fragen wie Erbe oder Nachlass auseinandersetzen.</p><p>Dabei treten oft zahlreiche Fragestellungen auf.</p><p>Es gibt die Fälle, in denen Erbe und Nachlass bereits eindeutig geregelt sind oder bereits zu Lebzeiten klare Regelungen getroffen wurden, wer als Nachfolger oder Erbe bestimmt ist. </p><p style="text-align: justify;">In vielen Fällen aber gibt es umfangreiche Fragestellungen: </p><p style="text-align: justify;">Wo finde ich z.B. bauliche und mietrechtliche Unterlagen, welche vertraglichen Regelungen bestehen fort, wo sind Grundlagenurkunden für Regelungen im Grundbuch, Nießbrauch oder Wohnrecht müssen geklärt werden, was ist mit eingetragene Grundschulden? Gibt es Vorkaufsrechte für Dritte?<br /></p><p style="text-align: justify;">Oft ist noch nicht klar, wer alles als Miterbe in Frage kommt, Erben müssen ermittelt werden, bei Erbausschlagung muss gewartet werden, bis der nächste Berechtigte die Erbschaft annimmt. </p><p style="text-align: justify;">Nicht selten besteht ein Grundstück aus mehreren Gebäuden oder Flurstücken, die aber unterschiedliche Berechtigte oder Erben haben, die Immobilie kann aber nur zusammen verkauft werden. Wie ermittelt man Teilwerte von Immobilien, die auf den einzelnen Erben zugerechnet werden können.</p><p style="text-align: justify;">Wie kann eine Abwicklung erfolgen, wenn einzelne Erben nicht in der Region wohnen oder gar ins Ausland verzogen sind?</p><p style="text-align: justify;">Wer trägt welche Kosten und wie soll der Kaufpreis der Immobilie oder eine Miete verteilt werden?</p><p style="text-align: justify;">Wir sind seit rund 28 Jahren im Immobiliengeschäft tätig und können Sie umfassend beraten und begleiten. In Zusammenarbeit mit z.B. immobilienrechtliche erfahrenen Rechtsanwälten, Notaren, Architekten, Baufirmen etc. können wir Ihnen eine umfangreiche Beratung und Bearbeitung Ihres indivuellen Erbfalles anbieten.</p><p style="text-align: justify;">Dabei gehen wir unparteisch, transparent und fair gegenüber aller Beteiligten am Erbfall vor, so dass am Ende alle Beteiligten und nachvollziehbares Ergebnis vorliegt. </p><p style="text-align: justify;"><br /></p><p style="text-align: justify;">Gerne beraten wir Sie </p><p style="text-align: justify;">www.kestler-immobilien.de</p><p style="text-align: justify;">Markus Kestler</p><p style="text-align: justify;"><br /></p><p> <br /></p><p> </p><p> <br /></p><p><br /></p><p><br /></p><p><br /></p><p><br /></p>Kestler Immobilienhttp://www.blogger.com/profile/12176145103006793802noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-8965720519626475582.post-82540355459895926452021-02-05T00:56:00.004-08:002021-02-05T01:11:54.656-08:00Immobilienbewertung Online - Nicht alles ist Gold was glänzt<p style="text-align: justify;">Werte Leser und Leserinnen,</p><p style="text-align: justify;"></p><p style="text-align: justify;">durch die fortschreitende Digitalisierung sind in vielen Branchen erhebliche Veränderungen eingetreten und Daten in einem Umfang zugänglich wie es früher nicht denkbar war.</p><p style="text-align: justify;"></p><p style="text-align: justify;">Auch im Immobilienbereich gibt es mittlerweile zahlreiche gute, digitale Lösungen mit den Unterlagen und Daten erfasst und ausgewertet werden können. Über unterschiedliche Anbieter kann mann sich heute auch relativ schnell eine Groborientierung zu Preis und Lagen verschaffen.</p><p style="text-align: justify;">Jedoch sollte man sich als Eigentümer, der verkaufen oder vermieten möchte, nicht alleine auf eine Information verlassen, die ohne genaue Betrachtung der Immobilie erfolgt. </p><p style="text-align: justify;">Nun berichtet der IVD Süd in der nächsten Ausgabe der Fachzeitschrift "Immo-Professional" über einen Online-Anbieter zu kostenfreien Information über Haus- und Wohnungspreise, die in Verbindung mit Google Earth oder Google Maps einen Eindruck vermitteln, man könne Immobilienpreise "hausnummerngenau" abrufen. </p><p style="text-align: justify;">Wie im Artikel beschrieben, sind die Ergebnisse optisch interessant gestaltet, jedoch von Inhalt her teilweise völlig an der Realität vorbei. Trifft man seine Entscheidung auf Basis solcher Daten, können massive finanzielle Nachteile oder Haftungen eintreten. </p><p style="text-align: justify;">Daher raten wir bei Einholung von Online-Informationen zu Immobilien immer zunächst die Glaubwürdigkeit und die Erhebungsmethode der Daten zu hinterfragen.</p><p style="text-align: justify;">Unser Tipp: </p><p style="text-align: justify;">Nutzen Sie für erste Informationen verfügbare Marktberichte und Onlinedaten, für eine genaue und verlässliche Einschätzung wenden Sie sich an einen Immobilienspezialisten. </p><p style="text-align: justify;">Wir stehen für Ihr Anliegen gerne zur Verfügung.</p><p style="text-align: justify;">Herzlich grüßt</p><p style="text-align: justify;">Markus Kestler</p><p style="text-align: justify;"> <br /></p><p style="text-align: justify;"><br /></p><p style="text-align: justify;"><br /></p><p style="text-align: justify;"> <br /></p><p><br /></p><p><br /></p>Kestler Immobilienhttp://www.blogger.com/profile/12176145103006793802noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-8965720519626475582.post-36684752323378375272021-01-15T01:32:00.000-08:002021-01-15T01:32:14.057-08:00Wohntrends<p style="text-align: justify;">Werte Leserinnen und Leser,</p><p style="text-align: justify;">der Immobilienmarkt entwickelt sich stetig weiter.</p><p style="text-align: justify;">Auch die Erwartungen von Mietern und Käufern wandeln sich stetig. Wo früher Lage und Quadratmeter entscheidend waren, sind heute schnelles und stabiles Internet oder Möglichkeiten zum Anschluss einer Wallbox stärker gewichtete Kriterien.</p><p style="text-align: justify;">Siehe hierzu auch: </p><p style="text-align: justify;"><a href="https://www.xing-news.com/reader/news/articles/3744972?cce=em5e0cbb4d.%3AUOscAQdt-2H-oZSv2M2lAB&link_position=digest&newsletter_id=71150&toolbar=true&xng_share_origin=email">https://www.xing-news.com/reader/news/articles/3744972?cce=em5e0cbb4d.%3AUOscAQdt-2H-oZSv2M2lAB&link_position=digest&newsletter_id=71150&toolbar=true&xng_share_origin=email</a></p><p style="text-align: justify;">Auch sind beispielsweise für jüngere Mietergruppen duchaus vielleicht wenig attraktive Lagen interessant, wenn Mobilitätsmöglichkeiten oder Freizeitangebote verfügbar sind. Allerdings sind auch "Klassiker" wie etwa ein Balkon mittlerweile kein Highlight mehr, sondern werden in der Regel als Standard mit erwartet. </p><p style="text-align: justify;">Nachdem eine Reihe von Mietern mittlerweile das Leben ohne PKW bevorzugen, könnte ein zusätzliches Vermietangebot künftig sein, wenn ein Vermieter z.B. im Haus E-Roller oder vielleicht auch ein Carsharing Auto zur Verfügung stellt. Die Kosten hierfür sind überschaubar und können als Servieangebot auch mit Mietern vereinbart werden. <br /></p><p style="text-align: justify;">Auch nach Corona wird flexibles Arbeiten und Homeoffice weiter ein Thema bleiben, insofern sollte man künftig bei Neu- oder Umbauten bzw. Renovierungen entsprechende Bereiche mit in die Planung einbeziehen.</p><p style="text-align: justify;">Über Ideen und Angebote, die über die klassische Wohnungsvermietung hinausgehen, kann man "Nachteile" einer Immobilie abschwächen, ausgleichen oder gar in einen Vorteil verwandeln.</p><p style="text-align: justify;">Wir beraten Sie gerne.</p><p style="text-align: justify;"></p><p style="text-align: justify;">Markus Kestler</p><p style="text-align: justify;"><a href="http://www.kestler-immobilien.de">www.kestler-immobilien.de</a></p><p style="text-align: justify;"> <br /></p><p style="text-align: justify;"><br /></p><br />Kestler Immobilienhttp://www.blogger.com/profile/12176145103006793802noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-8965720519626475582.post-77926957386372790212020-12-15T06:35:00.005-08:002020-12-27T05:02:39.229-08:00Maklerprovision - Neues Recht gilt ab 23.12.2020<p style="text-align: justify;">Werte Leserinnen und Leser,</p><p style="text-align: justify;">ab dem 23.12.2020 gilt bezüglich der Maklerprovision eine neue Rechtslage.</p><p style="text-align: justify;">Die in weiten Teilen Deutschlands praktizierte Provisionsteilung im Rahmen der Vermittlungstätigkeit für beide Vertragspartner wird nun im wesentlichen bundeseinheitlich gültig. Käufer tragen künftig nur noch maximal 50% der Gesamtprovision als Käuferanteil. </p><p style="text-align: justify;">Eine kostenfreie Vermittlung für Verkäufer und die ausschließliche Honorierung durch den Käufer ist nicht mehr möglich. <br /></p><p style="text-align: justify;">Verkäufer können weiterhin den Makler als ausschließlichen Interessenvertreter beauftragen und tragen dann aber die Provision als reine Innenprovision komplett. </p><p style="text-align: justify;">Gleichermaßen ist es für Kaufinteressenten möglich einen Makler mit der Suche nach einer Immobilie zu beauftragen. Sofern der Makler hier nur einseitig für den Käufer auftritt, erfolgt die Honorierung ausschließlich durch den Käufer.</p><p style="text-align: justify;">Regelungen zum Widerrufsrecht oder zum Geldwäschegesetz sind hierdurch nicht beeinflusst, diese gelten nach wie vor unverändert weiter.</p><p style="text-align: justify;">Wir halten die Neuregelungen für einen ausgewogenen Kompromiss. Da wir seit Jahren nahezu immer vermittelnd und beratend für Verkäufer wie Käufer tätig sind, ist es nachvollziehbar, dass auch die Provision geteilt wird. </p><p style="text-align: justify;"> Gerne beraten wir Sie bei Fragen rund um den Verkauf Ihrer Immobilie!</p><p style="text-align: justify;"> Schönen Tag.</p><p style="text-align: justify;"> </p><p style="text-align: justify;">Markus Kestler</p><p style="text-align: justify;"> <br /></p><p style="text-align: justify;"><br /></p><p style="text-align: justify;"><br /></p><p style="text-align: justify;"> </p><p style="text-align: left;"><br /></p>Kestler Immobilienhttp://www.blogger.com/profile/12176145103006793802noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-8965720519626475582.post-41476451163961161112020-11-29T04:49:00.003-08:002020-11-29T04:49:53.894-08:00Vermietung von Wohnimmobilien im Großraum Nürnberg - Optimierungsansätze<p style="text-align: justify;"> Werte Leser und Leserinnen,</p><p style="text-align: justify;">auch wenn aktuell in vielen Ballungsräumen die Nachfrage nach Wohnungen zur Miete nach wie vor hoch ist, empfiehlt es sich einen Blick über die aktuelle Situation voraus zu werfen.</p><p style="text-align: justify;">Bei guter Nachfrage werden auch Wohnungen relativ zügig vermietet, die in normalen bzw. entspannten Wohnungsmärkten eine klar längere Vermarktungszeit benötigen und die nur mit Zugeständnissen vermarktbar sind. </p><p style="text-align: justify;">Ein Blick auf den Nürnberger Markt zeigt, dass man sich aber nicht darauf verlassen sollte, dass dies alles so weiterläuft. Während in Immobilienportalen Anfang des Jahres oft so um 700 Wohnungen in Nürnberg angeboten wurden, stieg die Zahl im ersten Corona-Lockdown auf rund 1.000 an. Per heute sind bei Immowelt z.B. rund 1.200 Wohnungsangebot zu finden. Im Vergleich zum Jahresbeginn sind dies rund 70% !!! mehr Angebote. </p><p style="text-align: justify;">Die starke und anhaltende Neubautätigkeit der letzten Jahre zeigt so langsam Wirkung, die Coronakrise hat viele Haushalte veranlasst nicht dringende Wohnwünsche zurückzustellen und vor allem viele Wunschmieter von Vermietern sind gut versorgt bzw. haben die Auswahl zwischen unterschiedlichen Angebote oder wechselkn gleich ins Eigentum.</p><p style="text-align: justify;"> Was bedeutet das? </p><p style="text-align: justify;">Lage, Grundriss und Ausstattung und auch der Angebotspreis einer Mietimmobilie rücken wieder viel stärker in den Fokus der Interessenten. </p><p style="text-align: justify;">Während sich die Lage wohl kaum anders präsentieren lässt (wobei auch hier Ansätze möglich sind) kann man als Vermieter auf den Grundriss etwas Einfluss nehmen und in der Ausstattung sogar viel bewirken. Vernachlässigt man diese Punkte, wird der einzige Weg die Preisgestaltung sein, was erfahrungsgemäß der schlechteste aller Ansätze für den Vermieter ist. Wie sich niedrigere Mieten auf den Wert der Immobilie auswirken, daruaf muss an dieser Stelle nicht näher eingegangen werden.<br /></p><p style="text-align: justify;">Was sind z.B. zielführende Ansätze?</p><p style="text-align: justify;">Grundrisse, die zu große Flächen in einzelnen Bereichen der Wohnung aufweisen - ohne für den Mieter einen Mehrwert zu bieten - haben zur Folge, dass die Wohnung im Marktvergleich als weniger effizient im Sinne von Preis/Leistung angesehen wird. Nicht alle Grundrisse können natürlich angepasst werden, jedoch gibt es doch immer wieder Möglichkeiten mit überschaubarer Investition für den Mieter Zusatznutzen zu schaffen. Ein zu großer Flurbereich etwa könnte mit einer Büronische oder einem begehbaren Schrank aufgewertet werden. </p><p style="text-align: justify;">Die Ausstattung ist erlebbare Wohnqualität für fast alle Mieter. Ansprechende Materialien, zeitgemäße Bäder, Einbauküchen, gute technische Grundausstattung, gepflegte Optik innerhalb und außerhalb der Wohnung usw. bieten ein breites Feld auf dem der Vermieter/Anbieter positiv punkten kann. </p><p style="text-align: justify;">Um es aber klar zu sagen: Wir sprechen hier nicht von Luxusaustattung, sondern von vielen Kleinigkeiten, die das Erschenungsbild oder die Nutzbarkeit verbessern. Alle Maßnahmen müssen schlußendlich natürlich auch wirtschaftlich Sinn machen. </p><p style="text-align: justify;">Fazit: Prüfen Sie Ihre Immobilie regelmäßig darauf, ob das Gesamtangebot in Form und Ausstattung zeitgemäß ist. Dann werden Sie auch bei steigenden Angeboten Ihre Immobilie gut am Makrt plazieren können. <br /></p><p style="text-align: justify;">Schöen Tag.</p><p style="text-align: justify;"><br /></p><p style="text-align: justify;">Markus Kestler</p><p style="text-align: justify;"><br /></p><p style="text-align: justify;"><br /></p><p style="text-align: justify;"><br /></p><p style="text-align: justify;"> </p><p style="text-align: justify;"> <br /></p><p style="text-align: justify;"> <br /></p>Kestler Immobilienhttp://www.blogger.com/profile/12176145103006793802noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-8965720519626475582.post-69534987357217950822020-08-26T04:37:00.002-07:002020-08-26T04:37:24.603-07:00Haftungsfallen für Immobilienverkäufer <p style="text-align: justify;">Werte Leserinnen und Leser,</p><p style="text-align: justify;"><br /></p><p style="text-align: justify;">immer wieder findet man Angebote, bevorzugt von "alles kostenfrei für Verkäufer" Anbietern, die leider Haftungsrisiken für den Immobilienverkäufer beinhalten.</p><p style="text-align: justify;">Heute gesehen. Reihenhaus (das uns bekannt ist) mit einer Gesamtaußenfläche von rund 55 qm. Zwei Stockwerke, teilausgebautes Dachgeschoss. </p><p style="text-align: justify;">Angeboten wird das Haus mit einer Wohnfläche von 135 qm. Prüft man überschlägig die Wohnfläche (Abzug Mauern, Türnischen, Treppen etc.) so bleiben pro Vollgeschoß rund 44 qm als Wohnfläche übrig. Im Dachgeschoß ist derzeit nur ein Teil ausgebaut, so dass dort im Moment wohl kaum mehr als 15 qm Wohnfläche zur Verfügung stehen dürften. In der Addition ergibt sich also eine Wohnfläche von rund 103 qm im aktuellen Bestand.</p><p style="text-align: justify;">Die Abweichung zur angegeben Wohnfläche beträgt also rund 24%. Wir meinen, dass ein (oft unerfahrener) Käufer, der dieses Haus auf der Basis der angegebenen 135 qm Wohnfläche erwirbt, sich vermutlich geprellt fühlen dürfte und dann mit Schadensersatzforderungen oder Rückabwicklungsansprüchen auf den Verkäufer zukommen wird. </p><p style="text-align: justify;">Ohne dass wir juristisch dies im Detail prüfen können, nehmen wir an, dass bei derart großen Abweichungen ein Gericht wohl eher den Argumenten des Käufers folgen dürfte. Der Schadenersatzanspruch an Verkäufer und Makler dürfte dann nicht unerheblich sein. </p><p style="text-align: justify;">Unser Tipp: </p><p style="text-align: justify;">"Alles kostenfrei" kann im beschriebenen Fall böse nach hinten losgehen und dem Verkäufer viel Geld kosten. Gerade die qualifizierte Aufbereitung und Prüfung der Hausdaten ist ein wesentlicher Punkt im Verkauf. Um einen Immobilienverkauf für beide Seiten fair, transparent und nachhaltig zu gestalten, sollte gerade bei wesentlichen Punkten kein Risiko eingegangen werden. </p><p style="text-align: justify;">Wählen Sie daher Ihren Immobilienmakler vor allem aufgrund der nachweisbaren Qualifikationen aus. </p><p style="text-align: justify;"></p><p style="text-align: justify;">Schönen Tag!</p><p style="text-align: justify;">Markus Kestler</p><p style="text-align: justify;"><br /></p><p style="text-align: justify;"> <br /></p><p style="text-align: justify;"> <br /></p><p><br /></p><p><br /></p>Kestler Immobilienhttp://www.blogger.com/profile/12176145103006793802noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-8965720519626475582.post-61657614861495788202020-07-30T00:35:00.002-07:002020-08-18T05:26:30.339-07:00Verkauf zum Marktpreis - Fehler im Verkauf vermeiden<div style="text-align: justify;">
Werte Leserinnen und Leser,</div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
nach wie vor beobachten wir, dass in der Region gerade im Verkauf zahlreiche Immobilien offensichtlich mit Preisen angeboten werden, die auf keine Marktnachfrage treffen.</div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
Wenn bei aktuell guter Nachfrage in den Bereichen Haus und Eigentumswohnung Immobilienangebote über viele Wochen oder mehrere Monate zu sehen sind, zeigt dies unseres Erachtens doch klar an, dass die Marktgängigkeit nicht gegeben ist. </div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
Natürlich kann eine längere Vermarktungsdauer auch anderen Kriterien geschuldet sein als dem Preis. Jedoch sollte es jedem Privatanbieter und vor allem gewerblichen Anbietern doch vorrangig darum gehen, für mögliche Probleme oder Hindernisse im Vorfeld der Vermarktung oder spätestens nach kurzer Angebotsdauer eine Lösung zu finden.</div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
Denn z.B. zu erwartende Sonderumlagen oder baurechtliche Fragen verunsichern Kaufinteressenten erheblich, wenn man hier von Beginn klare und sichere Lösungen anbietet, wird ein Interessent hieran nicht hängen bleiben.</div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
Wenn die Immobilie "verkaufbar" ist, wird die Nachfrage aber dann von der Einschätzung der Kaufinteressenten bestimmt, in wieweit das Angebot einen realistischen Marktpreis aufweist. Wenn dann Wunschvorstellungen oder auch manchmal Sturheit des Verkäufers den Preis bestimmen, wird dies kaum ein Interessent nachvollziehen können. Die Folge sind ausbleibende Nachfrage oder regelmäßige Absagen von Interessenten.</div>
<div style="text-align: justify;">
</div>
<div style="text-align: justify;">
Ein qualifizierter Immobilinemakler wird Ihnen erläutern können auf welcher Basis die Festlegung des Angebotspreises erfolgt. Marktdaten, Vergleichswerte, der individuelle Zustand Ihrer Immobilie und die persönliche Erfahrung - alles dies fließt mit ein.</div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
Da uns ein offener und vertrauensvoller Umgang mit unseren Kunden wichtig ist, übernehmen wir nur Verkaufsaufträge, bei denen realistische Konditionen zugrunde gelegt werden können und bei denen wir entsprechende Vermarktungschancen sehen. Das eine oder andere Mal kann es daher auch vorkommen, dass wir Aufträge ablehnen (müssen). Auch wenn wir dies ungern tun, halten wir dies für den besseren Weg, als von Anfang an eine Auftrag anzunehmen, der für alle Seiten nur Enttäuschungen und Frustration mit sich bringt.</div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
Gerne begleiten wir Sie beim Verkauf Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses.</div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
Markus Kestler</div>
<div style="text-align: justify;">
<a href="http://www.kestler-immobilien.de/"><b>www.kestler-immobilien.de</b></a></div>
<div style="text-align: justify;">
</div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<br />Kestler Immobilienhttp://www.blogger.com/profile/12176145103006793802noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-8965720519626475582.post-38056675395427841882020-07-08T23:19:00.001-07:002020-07-09T00:34:55.321-07:00Ausblick auf den Nürnberger Immobilienmarkt - Vermietung <div style="text-align: justify;">
Werte Leserinnen und Leser,</div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
verfolgt man den Nürnberg Wohnungsmietmarkt, so stellt man fest, dass in den letzten Monaten die Anzahl der Mietangebote deutlich angestiegen ist,</div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
Nach unserer Einschätzung ist alleine auf den Portalen ein Anstieg des Angebots um rund 30 - 40% seit Jahresbeginn zu verzeichnen. </div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
Zu einen ist dies sicherlich auch der Coronapandemie geschuldet, in deren Folge zahlreiche Haushalte aufgrund Unsicherheit einen aufschiebbaren Wohnungswunsch verschoben oder sogar kurzfristig ganz zurückgestellt haben. </div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
Zum anderen zeigt sich aus unserer Sicht, dass mittlerweile mehr und mehr Neubauwohnungen in Nürnberg und Umgebung in den Bereich der Bezugsfertigkeit gelangen und sich somit das Angbot an Mietwohnungen vergrößert. Bedenkt man, dass durchaus noch eine Reihe von größeren Wohnbauprojekten in Realisierung oder Planung sind, werden in den nächsten Jahren nochmals massiv neue Wohnungen dazu kommen.<br />
<br />
Zudem weisen wir daruaf hin, dass gesamtwirtschaftliche Folgen der Coronakrise nicht unbeachtet bleiben dürfen. Wie heute gemeldet, ist das Expoertvolumen der deutschen Wirtschaft 30% niedriger als im Vorjahr. </div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
Wie sich all das auf den Mietmarkt und das Mietniveau auswirkt, kann derzeit noch nicht eindeutig eingeschätzt werden. Gerade im mittleren Preissegment wird es vermutlich aber zu einem verschärften Wettbewerb im Bereich der Vermietung kommen. Mieter, die eine zunehmende Auswahl an Anmietoptionen haben, werden mehr auf Details der Angebote achten.</div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
Lage, Austattungsqualität, Grundriss, Besonderheiten der Wohnung usw. werden wieder deutlicher über der Vermietungserfolg und die erzielbare Miethöhe entscheiden. Vorausschauende Vermieter sollten ihre Immobilien darauf prüfen, ob in allen Bereichen "Wettbewerbsstandards" gegeben sind.</div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
Aus langjähriger Vermietungserfahrung können wir berichten, dass Anbieter, die ihre Immbilien auf dem Stand der Zeit halten (ohne hier auf Luxussanierung o.ä. abzuzielen), klar bessere Vermietungserfolge erzielen und auch weniger dem Preisdruck bei der Vermietung ausgesetzt sind. </div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
Wir raten Vermietern daher Wohnungen und Häuser auf künftige Vermietungsattraktivität zu prüfen und bei Bedarf dann auch zu handeln. Sollte sich der Mietmarkt entspannen, dürfte wohl derjenige im Vorteil sein, der rechtzeitig zukunftsorientiert agiert hat. Versäumnisse werden bei steigendem Angebot relativ zügig zu Druck auf den Mietpreis der angebotenen Immobilie führen.</div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
Wir beraten Sie gerne.</div>
<div style="text-align: justify;">
Schöenen Tag.</div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
Markus Kestler</div>
<div style="text-align: justify;">
</div>
<div style="text-align: justify;">
</div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
Kestler Immobilienhttp://www.blogger.com/profile/12176145103006793802noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-8965720519626475582.post-32743702905792382302020-07-08T05:11:00.002-07:002020-07-08T05:11:27.775-07:00Schönheitsreparaturen - BGH Urteil 08.07.2020 <div style="text-align: justify;">
Werte Leserinnen und Leser,</div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
mit heutigem Datum hat der BGH seine Entscheidung zu Schönheitsreparaturen veröffentlicht. </div>
<div style="text-align: justify;">
</div>
<div style="text-align: justify;">
Genaue Details müssen noch geprüft werden. </div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
<a href="https://www.tagesschau.de/inland/bgh-schoenheitsreparaturen-101.html">https://www.tagesschau.de/inland/bgh-schoenheitsreparaturen-101.html</a></div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
Bei den beurteilten Fällen handelte es sich wohl um unrenovierte Wohnungen, in diesen Fällen hat der BGH nun eine Kompromißlösung gefunden. In welchem Zustand künftig Wohnungen und Häuser zu übergeben sind, um keine Forderungen des Mieters nach Durchführung von Schöheitsreparaturen erfüllen zu müssen, wird man künftig sehen müssen. Denn wie der Zustand "renoviert" oder "unrenoviert" zu ermitteln und zu bewerten ist, wird wiederum nicht ganz einfach sein. </div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
Als fachkundiger Immobilienberater und -vermittler stehen wir Ihnen für Fragen gerne zur Verfügung.</div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
Schönen Tag.</div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
<a href="http://www.kestler-immobilien.de/">www.kestler-immobilien.de</a></div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
Markus Kestler</div>
<div style="text-align: justify;">
</div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
Kestler Immobilienhttp://www.blogger.com/profile/12176145103006793802noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-8965720519626475582.post-50978982883828616652020-06-05T05:10:00.002-07:002020-06-05T05:10:41.511-07:00Vermietung - Möbliertes Wohnen - UpdateWerte Leserinnen und Leser,<br />
<br />
<div style="text-align: justify;">
zum Thema möblierte Vermietung hatten wir uns schon einmal geäußert.</div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
Grundsätzlich haben möblierte Wohnungen durchaus ihren Sinn und können für Mieter Vorteile mit sich bringen.</div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
Jedoch agieren so manche Vermieter und Anbieter immer noch ohne Mietregulierungen und geltendes Mietrecht klar zu beachten. Immer wieder trifft man auf den Irrglauben, dass bei Möblierung der Wohnung die üblichen Mietrechtsregeln nicht gelten würden.</div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
Das kann ein kostspieliger Irrtum werden.</div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
Denn bei unbefristeten bzw. Dauermietverhältnissen gelten die üblichen Dinge wie etwa, Mietspiegel, Vergleichsmieten, Mietpreisbremse usw. D. h., grundsätzlich unterliegt die Vermietung von Wohnraum den gleichen Regeln wie die Vermietung unmöblierter Wohnungen.</div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
D. h. in Städten bemisst sich die Miete nach Mietspiegelwerten mit Zu- und Abschlägen, es gelten Kappungsgrenzen oder auch Mietobergrenzen bei Neuvermietung. Der Unterschied ist lediglich ein Zuschlag für die Möblierung innerhalb angemessener Bandbreiten. </div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
Bei Nichtbeachtung dieser Rahmenbedingungen kann ein Vermieter in eine Überzahlung durch den Mieter geraten, die dann wieder zurückgefordert werden kann. Beim Verkauf setzt sich der Verkäufer Haftungsrisiken aus, der Käufer erwirbt unter Umständen eine Immobilie, deren Rendite nicht nachhaltig und riskobehaftet ist. </div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
Gerne beraten wir Sie zu kaufmännischen Rahmenbedingungen für eine nachaltig werthaltige Vermietung.</div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
Schönen Tag.</div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
Markus Kestler</div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<br />Kestler Immobilienhttp://www.blogger.com/profile/12176145103006793802noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-8965720519626475582.post-14226460011334285622020-05-20T02:13:00.001-07:002020-05-20T02:13:33.560-07:00Markteinschätzung - Wertermittlung Wohnimmobilien Werte Leserinnen und Leser,<br />
<br />
<div style="text-align: justify;">
die Immobilienpreise erleben in den letzten Jahren ein Hoch wie schon seit langem nicht mehr. Wie sich die aktuelle Coronakrise auswirkt, wird man vermutlich erst zeitverzögert wahrnehmen. Allerdings gehen wir davon aus, dass der massive weltwirtschaftliche Abschwung nicht ohne Folgen bleiben wird.</div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
Wenden wir uns einem Phänomen zu, dass wir bereit seit längerem beobachten können.</div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
Markteinschätzungen und Wertermittlungen für Wohnimmobilien und die dann daraus resultieren Verkaufsangebote liegen zum Teil weit außerhab aller Daten, die bei Gutachterausschüssen, Marktspiegeln, Marktberichten etc. zu ermitteln sind. Mittlerweile bestehen auch praktikable Möglichkeiten einen "schnellen" Immobilienwert über die Nutzung softwaregestützter Bewertungstools zu ermitteln. Diese zeigen zwar dann nicht den genauen Wert, geben aber eine Orientierung.</div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
Das einzelne Wohnimmobilien aufgrund herausragender Lage, individueller Besonderheiten oder überdurchschnittlicher Bauqualität einen Preis erzeilen können, der außerhalb des Marktspektrums liegt, steht außer Frage.</div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
Warum aber ein Teil der angebotenen Immobilien ohne erkennbaren Grund weit höhere Preise als der Marktdurchschnitt erzielen soll, ist nicht nachvollziehbar. Lange Angebotszeiten oder ein Unverkäuflichkeit sprechen dann eine klare Sprache. Und mit Verlaub: "Die Dummen, die jeden Tag aufstehen", sind im Zeitalter der digitalen Information wohl nur noch selten anzutreffen. </div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
Auf dem Markt bieten einige Unternehmen im Rahmen der Kundengewinnung Wertermittlungen an. Diese müssen doch sicherlich aus o.g. Marktdaten oder Auswertungen begründbar sein. Wie dann Preisangebote entstehen können, die außerhalb des Marktumfeldes liegen, ist für uns nicht nachvollziehbar. </div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
Ein seriöser Dienstleister kann Ihnen sicher erörtern auf welcher Basis die Preisschätzung erfolgt ist und wird Ihnen bei unrealistischen Vorstellungen auch klar darlegen können, warum ein Preis nicht marktgängig ist. </div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
Deshalb unser Tipp:</div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
Wenden Sie sich an Dienstleister mit entsprechender Expertise und lassen Sie sich die Preiseinschätzung begründen. Dann wird das Angebot entsprechend im Markt liegen und sich auch im geplanten Zeitraum umsetzen lassen. </div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
Wir stehen Ihnen gerne zur Verfügung!</div>
<div style="text-align: justify;">
Markus Kestler</div>
<div style="text-align: justify;">
</div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
Kestler Immobilienhttp://www.blogger.com/profile/12176145103006793802noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-8965720519626475582.post-84301743073958979482020-05-11T00:43:00.003-07:002020-05-11T00:43:48.602-07:00Aktuelle Vermietungssituation - Coronakrise<div style="text-align: justify;">
Werte Leserinnen und Leser,</div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
im Großraum Nürnberg kann man die ersten Auswirkungen der aktuellen Lage erkennen.</div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
Das Vermietungsangebot ist in den letzten Wochen klar angestiegen. In diversen Portalen ist ein Anstieg des Angebots um rund 30-40% zu verzeichnen. Dies zieht sich ähnlich durch alle Wohnungsgrößen. </div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
Mietinteressenten, die nicht zwingend aus privaten oder beruflichen Gründen eine Wohnung benötigen, sind derzeit deutlich zurückhaltender. Unsichere aktuelle Beschäftigung oder unklare künftige Einkommenserwartungen wirken sich hier bereits aus. Somit ist mindestens von längeren Vermarktungszeiten auszugehen. </div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
Wie sich die Angebotsmieten entwickeln werden, ist derzeit noch nich ganz klar, jedoch ist von einem zunehmenden Wettbewerb um manche Zielgruppen auszugehen. </div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
Daher ist jetzt ein guter Zeitpunkt Vermietungsangebote auf eine Optimierung hin zu prüfen. Je mehr die angebotene Immobilie die Erwartungen der Mieterzielgruppe an Ausstattung und Qualität trifft, desto weniger wird man als Vermieter gewungen sein über den Preis zu agieren. </div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
Welche Möglichkeiten für Ihre Immobilie bestehen, können wir gerne mit Ihnen besprechen. </div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
Schönen Tag.</div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
Markus Kestler</div>
<br />
<br />
<br />Kestler Immobilienhttp://www.blogger.com/profile/12176145103006793802noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-8965720519626475582.post-15079321041978569482020-04-17T06:35:00.000-07:002020-06-18T01:28:54.483-07:00Verkauf von Wohnimmobilien - Fehler vermeidenUpdate 18.06.2020:<br />
<br />
Das LG Berlin hat entschieden, dass Werbung für einen Immobilienverkauf mit Höchst- und Bestpreisen irreführend ist. Wir begrüßen dieses Urteil ausdrücklich.<br />
<br />
<a href="https://online.ruw.de/suche/wrp/Wettbewerbsre-Hoechstpr-fue-Ihr-Immobi-Urt-vom-20.-857893ce202200f20770af9360e69b54?crefresh=1" target="_blank">https://online.ruw.de/suche/wrp/Wettbewerbsre-Hoechstpr-fue-Ihr-Immobi-Urt-vom-20.-857893ce202200f20770af9360e69b54?crefresh=1</a><br />
<br />
Werte Leserinnen und Leser,<br />
<br />
<div style="text-align: justify;">
Heute möchten wir uns mit Fehlern bei der Immobilienvermarktung und allen möglichen kostenfreien Leistungsversprechen befassen. <br />
<br />
Beim Verkauf einer Immobilie ist es wichtig alle Bestandteile der Immobilie im Hinblick auf Vor- und Nachteile, Besonderheiten und Einschränkungen, Chancen und Risiken zu betrachten.</div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
Die umfassende Betrachtung der Immobilie ermöglicht in der Gegenüberstellung zu Marktangeboten und Marktpreisen eine realistische Einschätzung eines erzielbaren Marktpreises für die individuelle Immobilie. Neben unserer langjährigen Marktkenntis ziehen wir unterschiedliche Informationsquellen zur Einschätzung des Marktpreises heran, so dass wir ein relativ genaues Bild zum erzielbaren Marktpreis erzielen können. </div>
<div style="text-align: justify;">
<br /></div>
<div style="text-align: justify;">
Im Vergleich zu früheren Jahrzehnten sind Interessenten mittlerweile auch wesentlich besser informiert, welche Immobilien zu welchen Preisen angeboten oder gehandelt werden.</div>
<div style="text-align: justify;">
</div>
<div style="text-align: justify;">
Warum gibt es dann eine ganze Reihe von Immobilienmaklern mit Leistungsverprechen wie "Wir verkaufen zum Höchstpreis" oder "Verkauf zum Bestpreis"?<br />
<br />
Der Grund liegt auf der Hand:</div>
<div style="text-align: justify;">
</div>
<div style="text-align: justify;">
<br />
Ein hoch eingeschätzter oder angesetzer Verkaufspreis suggeriert bei Eigentümer, dass er mit dem Anbieter A eine höhere Summe erzielt als mit dem Vermittler B. Allerdings sprechen wir hier von Erwartungen und Hoffnungen und nicht von realistischen Martwerten. Das übliche Vorgehen ist hier die Illusion hoher Verkaufspreise gepaart mit der "unendlichen" Kartei vorgemerkter und bonitätsstarker Interessenten zu verkaufen. In Verbindung mit allerlei "kostenlos für... " Verprechungen präsentiert man sich dann als den idealen Vermittler. In der Praxis werden aber die fehlenden Einnahmen des Vermittlers seitens der Verkäufer über höhere Kosten beim Käufer kompensiert.</div>
<div style="text-align: justify;">
</div>
<div style="text-align: justify;">
<br />
Ist der Auftrag erst unterzeichnet, wird man jedoch dem Verkäufer dann nach und nach Nachlässe schmackhaft machen (müssen) oder das Angebot bleibt weit über die übliche Vermarktungszeit am Markt.</div>
<div style="text-align: justify;">
</div>
<div style="text-align: justify;">
<br />
In unserem regionalen Markt können wir hierzu eine Reihe von aktuellen Angebotsfällen benennen. Etliche Angebote sind uns aus eigener Erfahrung oder über die Ankaufsprüfung für Interessenten bekannt. Dort werden manchmal nahezu Fantasiepreise für Immobilien inseriert. Obwohl z. B. Bodenrichtwerte und Informationen des Gutachterausschusses usw. ein ganz anderes Bild zeigen, werden Verkaufspreise aufgerufen, die - selbst bei einer hohen Nachfrage wie in den letzten Jahren - schlichtweg nicht marktgängig sind.</div>
<div style="text-align: justify;">
</div>
<div style="text-align: justify;">
<br />
Ein Beispiel hierzu:<br />
<br />
Privatanbieter. Haus mit großen Grund, nach eigener Angabe Haus mehr oder weniger wertlos. Also im wesentlichen Grundstückswert abzüglich Abrisskosten. Anbieter: Bevorzugte Lage, Villengegend etc. Bodenwert rund 1.500.000 €, Kaufpreisvorstellung 2.500.000 €. Realität: Gegend war in 70er und 80er Jahren beliebt, nun nicht mehr, Bodenwert berücksichtigt aktuelle Verkäufe und Marktzuschläge, Angebot des Eigentümers nicht. Folge: Immoblie verkauft sich nicht!<br />
<br />
!! Update hierzu: Das Haus wird seit Mai jezt statt für 2,5 Mio. € nun für 1,9 Mio. € angeboten. !! </div>
<div style="text-align: justify;">
</div>
<div style="text-align: justify;">
<br />
Zweites Beispiel:<br />
<br />
Ungünstig geschnittenes Haus mit Straßeneinwirkung, über 250 qm Wohnfläche aus Anfang der 80er. Mit (stillgelegtem) Schwimmbad und Wohnhalle. Alles modernisierungs- oder renovierungsbedürftig. Eigentlich nur 4-5 Zimmer. Einschätzung realistisch ca. 750.000 €. Aber es findet sich ein Vermittler, der gerne alles kostenfrei macht und das Haus für 1.150.000 € anbietet. Folge: Immobilie verkauft sich nicht! </div>
<div style="text-align: justify;">
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Die Immobilienangebote werden nicht umgesetzt, die Kosten laufen weiter und die geplante Vermarktungszeit ist schon lange überschritten. Die anfängliche Euphorie weicht nach und nach der Realität und dann? Scheibchenweise wird der Kaufpreis nach unten korrigiert oder plötzlich gar radikal korrigiert. Oder der Verkauf wird frustiert in der Hoffnng auf bessere Zeiten ganz eingestellt. </div>
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Ergebnis: Nicht erfüllbare Hoffnungen wurden geweckt, Kosten und Ausgaben laufen weiter, weitere Planungen stocken, da die Immobilie nicht veräußert wird und die Verkaufserlöse fehlen.<br />
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Was tun?<br />
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Wenden Sie sich an einen kompetenten Fachmann, der Ihr Anliegen sachkundig betreut. Sparen Sie nicht am falschen Ende in dem Sie auf "kostenfreie Angebote jedweder Art setzen.Ein fachkundiger Vermittler wird sich auch nicht scheuen alle Punkte Ihrer Immobilie zu beleuchten, auch wenn manchmal die Wahrheit manchmal weh tut. Preiseinschätzungen oder Kalkulationen eines Profis zeichnen sich nicht durch erhoffte Höchstwerte sondern durch fundierte Marktdaten und individuelle Analyse Ihrer Immobilie aus.<br />
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<br />Kestler Immobilienhttp://www.blogger.com/profile/12176145103006793802noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-8965720519626475582.post-72291245676435927152020-03-27T01:45:00.001-07:002020-03-27T01:45:13.981-07:00Vermietung - Möbliertes Wohnen - MietkalkulationWerte Leserinnen und Leser,<br />
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aktuell sind in vielen Städten immer häufiger möblierte Wohnungen als zusätzliche Mietoption anzutreffen. </div>
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Grundsätzlich sind diese Angebote für einen Teil der Mietinteressenten von Vorteil. Wer eine überschaubare Mietdauer braucht oder wer bezüglich Möblierung keinen größeren Aufwand treiben möchte oder der größere Anfangsinvestitionen scheut, für den kann dies ein ideales Angebot sein. </div>
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Jedoch sollte man sich aus Vermietersicht bewusst sein, dass zwischen einer vorübergehenden, zeitweisen Gebrauchsüberlassung und einer (un)befristeten Vermietung von Wohnraum klare Unterschiede bestehen. Diese liegen z.B. im Bereich Kündigung oder Miethöhe.</div>
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Gerade bei der "klassischen" Vermietung von möblierten Wohnungen gelten alle Regularien des BGB und auch der Mietspiegel bzw. ortsübliche Vergleichsmieten. Ebenfalls muss die Mietpreisbremse (in Regionen wo diese gilt) beachtet werden. Möblierte Wohnungen stellen - entgegen mancher Falschinformationen - hier keine Ausnahme dar. Angemessene Zuschläge für die Möblierung (sofern diese nicht bereits z.B. im Mietspiegel berücksichtigt sind) können vereinbart werden.</div>
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Wichtig ist dies vor allem für Käufer / Vermieter, die in (möbliertes) Wohneigentum investieren oder ihre Immobilie renovieren und entsprechend möblieren möchten. Erwirbt man eine möblierte Wohnung, bei der der Mietansatz falsch angesetzt wurde, so kann eine evtl. erforderliche Korrektur die Erwerbskalkulation entscheidend verschlechtern. Zudem besteht das Risiko zu Unrecht erhaltene Mietanteile wieder zurückzahlen zu müssen. </div>
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Daher gilt: Prüfen Sie (wo erforderlich mit rechtlicher Beratung) ob, die versprochene oder kalkulierte Miete inklusive Möblierungszuschlag rechtlich plausibel und zutreffend ist.</div>
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Schönen Tag</div>
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Ihr Markus Kestler</div>
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Kestler Immobilienhttp://www.blogger.com/profile/12176145103006793802noreply@blogger.com0